【济源市参展楼盘】 [2010/5/7 12:10:00]
    曼哈顿广场、时代天下城二期、蓝钻帝景2期、凯旋城、环宇·城市金典、建业·壹号城邦、山水·世界城、星湖湾等楼盘参展。
【开封参展楼盘】 [2010/5/7 12:14:00]
    开封伟业·香堤湾、碧水蓝城、锦绣皇城第一街、南北八十院、开元·名都、开元·华庭、郑开·森林半岛、鼎立·国际城、迪臣·世纪豪苑、世铂汇等楼盘参展。
【许昌市参展楼盘】 [2010/5/7 12:38:00]
    参加本次博览会的许昌企业及楼盘有：骏景·中央公园、景鸿·城市之心、水木清华·城墅、大正·南苑新城、大正·壹品蓝湾、四通地产、万家置业、保盛地产、广杰·御萃花园；鼎鑫携六个项目（鼎鑫·滨河名郡、华悦大酒店、鼎鑫·世博商务广场、新天地·丽景苑、丽都苑、龙湖湾）参展。
【房地产发展与绿色建筑综合论坛】 [2010/5/7 14:32:00]
    2010年中原房地产业暨绿色建筑博览会房地产发展与绿色建筑综合论坛2：30分开始。
主办单位：河南省住房和城乡建设厅
特别支持单位：河南铸城科技股份有限公司
全程直播：河南楼市网络联盟
主持人致辞
2010年中原绿色住宅建设暨建筑节能博览会是我省住房和城乡建设系统落实省委省政府提出的重在持续、重在提升、重在统筹、重在为民的战略，着力转变经济增长方式，加快建设资源节约型、环境友好型社会，大力发展绿色建筑与推广建筑节能的重要举措。
也是省内外房地产开发企业绿色建筑产品生产企业、建筑节能产品生产技术及研发单位、建筑装饰装修企业的一次大聚会，是一次住宅建设、建筑节能技术及产品集中展示的盛会。本次博览会上午开幕之后，我们以“新河南，新家园，新形象”为主题，以促进保障性住房建设，推广绿色建设的先进技术及产品为目的，促进中原住宅产业和装饰装修行业的健康发展，加快绿色建筑和绿色装饰新产品、新技术、新材料的广泛应用。
为使本次博览会内容更加丰富，会议更圆满，按照会议的议程安排，今天下午，我们在这里举办2010年中原绿色住宅建设发展论坛，在此，我代表2010年中原绿色住宅建设暨建筑节能博览会组委会向各位领导、各位来宾的到来表示热烈的欢迎！
2008年和2009年，过去的两年，特别是我们开发企业和我们施工企业，包括我们装饰装修行业，是我们的旺季，这两年里，我们经历了太多的悲喜，有欢笑，也有泪水，我相信各位一定非常关心2010年中央连续出台了一系列房地产宏观调控的政策，我们河南如何贯彻落实？河南省的楼市将走向何处？在此，我们省厅举办这个论坛，也邀请了业内的几位专家和同行前来，为我们解读有关政策，为我们房地产发展指明方向。下面，我非常荣幸的为大家介绍光临今天论坛的专家和嘉宾：
河南财经政发研究院常务副院长、房地产研究所所长李晓峰；
河南省房地产商会赵进京秘书长；
河南正商置业有限公司营销总监张琼女士；
河南铸城科技有限公司刘政辰董事长；
欢迎几位专家的到来。
下面，用热烈的掌声欢迎我们河南财经政法研究院副院长、房地产研究所所长李晓峰博士就河南房地产市场如何发展、如何调控为我们大家做精细的发言，大家欢迎！
【李晓峰博士演讲（一）】 [2010/5/7 14:34:00]
    感谢马处长，各位领导、各位来宾，各位朋友，大家下午好！
非常高兴能有机会参加今天下午的论坛，我刚才看到了，今天下午论坛包括两部分：
一个是关于房地产的发展；第二是关于绿色建筑。我本人由于专业所限，因而只讲前半部分，讲讲房地产发展的问题。大家知道，去年随着季节由春天进入夏天，我们国家也好，河南省以及郑州市也好，整个房地产业也是热火朝天进入到了夏天，但是今天情况好象有所不同。随着我们国家从去年12月9号新一轮房地产宏观调控的开始，尤其是随着4月17号我们国家颁布了国务院坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知以后，接二连三出台了一些政策，而且这些政策目前在我们国家的一线城市里面已经得到了比较明显的放映。集中表示为成交量的快速下跌以及价格的松动。
在这种情况下，如何看待我们国家这一年宏观调控以后的房地产走势？如何关注我们河南作为一个内陆的二三线城市的房地产业的发展，我想这是在座各位今天下午非常关注的话题。本人长期以来一直关注我们国家房地产经济、房地产政策，在这方面有一些个人的浅见以及认识，所以利用今天下午的时间，在此和各位进行分析，希望对在座的各位认识新形势下，我们国家房地产，以及河南省和郑州市的房地产形势有所帮助。
【李晓峰博士演讲（二）】 [2010/5/7 15:15:00]
    我今天下午整个发言包括两个内容：第一，我们国家也好，我们河南省也好，房地产业发展的基本面没有发生变化。第二，我想讲的是今后一段时间，我们国家房地产发展的重点或者热点将转向二三线城市。这是今天下午发言的两个部分的内容。第一个内容我讲中国房地产业发展的基本面没有发生变化。
大家想象一下，我们国家从1998年启动了住房制度改革，我们国家的房地产业进入到了一个快速的发展时期，实际上我想告诉各位的是，1998年，我们国家启动了住房制度改革，其中非常重要的一个原因是为了应对亚洲金融危机，正是因为住房的改革，我们培育了房地产业作为国民经济的一个新的增长点，才使中国摆脱了1998年的经济危机。所以我想跟各位讲的是房地产业在国民经济当中的主体跟支柱地位，最早实际上从1998年我们国家已经确立，而且到现在没有发生变化。
在过过去的2009年当中，中国经济之所以仍然取得8.7%的增长速度，与房地产业的发展也有着非常密切的关系。这种情况下，我们要好好的思索一下是什么原因决定着我们国家这么多年来房地产业发展快速的阶段？接下来我们说一下房地产业的持续繁荣大概还要持续多长时间？我个人觉得，我们国家房地产业发展的基本面可以归纳为两个方面：
第一，中国经济的快速增长。第二，中国方兴未艾的，甚至是在加速阶段的城市化进程。如果说我们国家这两个方面的趋势没有改变，那我们就认为，房地产业的基本面没有改变，也就是说房地产业可能会出现这样或者那样的小的调整，但是这些调整都是暂时的。为什么这样讲呢？
【李晓峰博士演讲（三）】 [2010/5/7 15:16:00]
    首先大家看一下，我们国家房地产业的基本面的第一个问题，就是关于中国经济的高速增长，在中国经济体制改革之后，我可以告诉大家一个数字，截止到2009年，中国经济平均每年的经济增长速度超过10%，那么10%是什么概念呢？我可以再告诉各位，同期，刚刚过去的30年里面，世界经济的平均增长速度只有3%多，也就意味着中国在过去的30年里面的经济增长速度，实际上是世界平均增长速度的三倍还要多。
刚才我已经讲了，在过去的2009年，全世界的经济普遍下滑，整个经济的增长速度多少呢？整个世界的经济增长速度是负0.3%，也就是说自第二次世界大战结束以后，全世界的经济，由于美国的次贷危机引发的金融危机和世界经济危机，09年整个世界经济出现下滑，而且下跌了负0.3个百分点。发达的经济体，包括美国、日本、欧洲等等这些国家，下跌的幅度更大，他们下跌多少呢？
他们下3.2个百分点。而大家都知道，在去年的时候，尽管温家宝总理讲，中国经济是最困难的一年，但是，我们在去年的GDP仍然保持了8.7%的增长速度，所以中国的经济的这种演变趋势没有发生太大的变化。刚才我已经讲了，在过去的2009年，全世界的经济普遍下滑，整个经济的增长速度多少呢？整个世界的经济增长速度是负0.3%，也就是说自第二次世界大战结束以后，全世界的经济，由于美国的次贷危机引发的金融危机和世界经济危机，09年整个世界经济出现下滑，而且下跌了负0.3个百分点。
【李晓峰博士演讲（四）】 [2010/5/7 15:45:00]
    发达的经济体，包括美国、日本、欧洲等等这些国家，下跌的幅度更大，他们下跌多少呢？他们下3.2个百分点。而大家都知道，在去年的时候，尽管温家宝总理讲，中国经济是最困难的一年，但是，我们在去年的GDP仍然保持了8.7%的增长速度，所以中国的经济的这种演变趋势没有发生太大的变化。那么2010年的情况会怎样？
    我简单引用一下联合国有关机构做的研究报告，研究报告说2010年全世界的经济将会走出2009年负增长的阴影，今年全世界的经济增长速度约是2.4%，而我们亚洲毫无疑问是全世界整个经济增长的发动机，亚洲的经济增长速度今年可以达到5.6%，而中国在亚洲的经济增长速度仍然可以接近8.8%。
    这是联合国刚刚做的一个研究报告，在过去的2009年，以及我们现在正处在的2010年，中国的经济将会延续我们过去整个经济发展的势头，也就是说我们并没有世界经济的衰退而跟着衰退，相反，我们却带动着世界经济从低谷走了出来。这就是中国经济在过去发展当中的一些基本情况，实际上也正是这些基本情况，最终带动了我们人均GDP的增加，带动了我们收入的增加，带动了我们生活水平的不断提高，也带动了我们对房地产产品需求的不断增加。这是我刚才所讲到的房地产业的两个基本面其中之一。
    中国的经济增长速度我刚才用数据告诉各位，这个没有发生变化。而且有人预计，中国经过今年到明年以后，经济增长速度还可能到10%，而且还会持续十到十五年，因而我说这个基本面每没有发生变化。第二个与房地产业发展非常密切的基本面就是城市化的进程。
    与我们所有相关的基本面里面，再也没有这个和房地产业有如此密切的关系。实际上友人这样讲，中国自经济体制改革以来，一直到现在，所有经济增长的动力和源泉都来自于源源不断的而且正处在高速成长时期的城市化进程。美国著名经济学者在曾经一次中国演讲的时候说过这样一句话，他说21世纪酱油两件重要的事情影响到世界进程。
   
【李晓峰博士演讲（五）】 [2010/5/7 15:46:00]
    第一是中国的城市化；第二是美国的高科技。大家往往可能想到美国的高科技从某种意义上说，成就了美国的财富，成就了美国的霸权。当然从某种意义上说，也成就了它的伟大。但是可能没有人想象到，中国在21世纪的城市化进程，对整个世界的影响，竟然会和美国的高科技对世界的影响一样。把这两个东西放在一起，我们组可以认为，中国的城市化进程对世界的影响，也就是对中国的影响。
    中国的城市化进程现在到什么阶段了？我花点时间给大家做一个简单的解释，在没有解释之前，我想讲一个理论性的问题。美国有一个非常著名的城市学家，叫纳斯木，他叫什么已经没有关系，我只是想讲这样一个人，他在研究任何国家城市化进程的时候得到一个结论，也就是说，一个国家城市化的过程，并不是一个匀速向上的过程，而是经历了三个阶段：
    第一个阶段，城市化的水平比较低，城市化进程比较慢。第二个阶段，当成是华发展到一定水平之后，城市化开始加速。第三，当一个国家城市化水平达到比较高的阶段，城市化的速度又逐渐的慢下来。也就是说任何一个国的城市化经历这三个阶段。而且他用具体的数量对这个问题进行界定。他认为如果一个国家城市化的水平低于30%的话，处于第一阶段，如果一个国家城市化水平高于70%的话，已经进入第三阶段。
   
【李晓峰演讲（六）】 [2010/5/7 15:46:00]
    我们可以想像，当一个国家城市化的水平，也就是城市居住的人口超过这个国家总人口的30%，同时又低于70%的时候，是这个国家城市的黄金时期。也就是说任何一个国家都要走这条道路。接下来我要讲的是中国整个城市化的进程是不是按照纳斯木的理论在进程呢？我想告诉各位的是，不但按照他的理论在进行，而且非常严格。的的确确是经过了30%以后，中国的城市化进入到一个快速的发展阶段。在这里面为了进一步说明这个问题，我还用数字讲。
    解放以后中国城市化进程包括三个阶段：第一，从新中国建立，文化大革命结束，或者可以说从1949年到1976年，文化大革命结束以后，从1977年到1995年，这是中国城市化的第二个阶段，从1995年到现在，是中国城市化的第三个阶段。
    各位可能要问为什么这样划分我们国家城市化的阶段呢？道理很简单，在这三个阶段里面，我们国家城市化的速度具有很大的区别，在第一个阶段里面，我们国家那种情况下，经济发展非常落后，城市化速度非常缓慢，那种情况下，城市化的速度多少呢？每年平均是0.28%，也就是从解放以后到文化大革命结束这一段时间，平均每一百个人里面，每年有0.28个人离开农村进程。
   
【李晓峰博士演讲（七）】 [2010/5/7 15:47:00]
    到第二阶段的时候这个数字增加到0.64，从1996年开始，一直到2009年，中国城市化的速度由第二阶段的0.64提高到1.25，几乎是第二阶段的两倍。大家想为什么在第三阶段我们国家城市化突然加速？道理很简单，因为96年的时候中国城市人口超过30恩%，这也就是我们刚才讲的，中国不仅按照纳斯亩归纳的超过30恩%突然加速的规律在进行，而且严格的按照这个规律在进行。所以所谓规律就是规律，某种意义上来说，可以说是放之四海而皆准。中国正是1996年我们城市人口超过30恩%，我们突破临界点，从那个时候，我们中国城市化水平进入快速发展期。
    也就是说如果我们把一个国家城市化的进程画成一个拉平的S型的话，那就意味着现在中国城市化的进程正是处在S型中间最陡的阶段，也意味着中国城市化最快的阶段。这就是我用一些数据告诉各位，另外一个基本面，这个基本面是我们国家房地产业发展的另外一个非常重要的支撑，就是我们国家城市化的进程。我想告诉各位的是，接着道2009年，中国城市化的水平到底有多高呢？
    全国的统计数据，47恩%，也就是全国范围之内，一百个人大约有47%的人在城市。我们河南的水平有多高呢？我们河南的水平是37%，也就是说河南作为中部相对落后的一个省份，我们的城市化的水平比全面的平均水平约低10个百分点。这就是我们的现实。刚才给各位讲了，大家仔细想一想，决定着我们国家房地产业从无到有，从弱到强，从小到大，在这个发展过程当中，有诸多的影响因素，但我个人经过这么多年的研究，我归纳来归纳去，其中两个因素最为重要，所以我叫房地产业发展的两个基本面：一个就是经济增长；一个就是城市化进程。大家仔细想想有没有道理？如果没有中国的经济增长，如果没有中国的城市化进程，我们可以肯定的说，绝对没有我们中国房地产的今天。我想告诉各位的是，中国的房地产业是不会永远的保持这么快的增长速度，我的答案也不是肯定的。
   
【李晓峰博士演讲（八）】 [2010/5/7 15:48:00]
    为什么？因为中国经济不可能一直保持10%的增长速度，另外中国城市化的人口在70%多的时候，将会逐渐的结束。有人研究以后得到这个结论，说国外整个城市化的水平最高可以达到80%，但中国城市化的水平最多也只能够达到75%到78%之间，为什么？因为中国这个国家太大，比如香港、新加坡，城市化人口接近百分之百，这对中国来讲是不可想象。
    但是不敢怎么说，中国城市化水平经历最快的时期后，到一定时期将逐渐的缓慢，在那种情况下，我们国家房地产业的发展，尤其是增量房地产的发展，就是我们新盖的房子，将会逐渐告一段落。
    那种情况下，有没有房地产业的发展呢？有，那情况下我们房地产业主要集中在存量房，也就是我们已经建出来的房子已经够用，但是由于人们在城市之间的前夕，人们工作的变动，人们上学进入到工作状态，需要租房，这种情况下，整个房地产的重点已经由增量房地产变成存量房地产。这种过程下，我们中国房地产业与我们国家经济增长，与我们国家城市化的进程应该说同呼吸、共命运。那我们河南的情况到底怎么样？我刚才讲完了两个基本面以后，大家可以把我刚才讲的两个基本面与我们整个河南的情况做一下对照，我可以告诉各位，在过去的十多年里面，我们河南省就经济增长速度而言，高于全国的平均增长速度。
    实际上当李长春同志在我们河南担任省委书记的时候提出来一高一低战略，也就是说我们河南省要想缩小与沿海发达地区的差距，必须要走一高一低之路，这一高就是经济增长速度高于全国平均水平，这一低就是人口增长速度低于全国水平。
   
【李晓峰博士演讲（九）】 [2010/5/7 15:52:00]
    在这种情况下大家可以想想，只有我们的人均GDP的增量高于全国平均水平，只有我们人口增长速度低于全国平均水平，我们人均GDP与先进地区的差距才能够逐渐的缩小。不然的话，大家想一下，是不可想象的。那个时候我们河南省就致力于找自己的经济增长点，找自己的发展的一些基本政策跟措施。所以十多年以来，中国的经济增长速度比全国的平均增长速度要高。
    去年，我们国家提出来要保8，大家知道，河南省提出来保10，郑州提出来要保12，结果是2009年全国的经济增长速度是8.7%，我们河南增长速度是10.2%，比全国平均水平高。而另外一方面，我刚才已经分析了，我们河南城市化的水平比全国的平均水平低。把这两个数据摆在一起，大家就可以得到一个基本结论，我们河南的房地产业是比较落后的，我们河南在今后房地产业发展的过程当中，比全国相比，还有更长的路要走。
    因为一个方面，经济增长速度比全国要快，所以这就决定了我们整个房地产业经济增长的动力。另外我们城市化水平比全国水平低，也注定我们河南更多的人离开农村走向城市。这两个数据摆在一起，也意味着我们某种意义上来说，我们河南的房地产业还有更长的路要走。这是我给大家所讲到的，我个人认为，只要这两个基本面没有发生变化，中国的经济仍然可以保持这么快速的增长，中国城市化的进程没有结束，我们就不要妄言房地产的拐点，这是基本的结论，是建立在房地产业基本面发生变化的基础之上。
    当然另外一个问题，决定着我们国家房地产业非常追求的因素，在于房地产业作为国民经济的支柱产业，刚才我讲了，在1998年我们国家开始启动住宅市场化和货币化方面的时候，房地产业就逐渐成为我们国民经济新的增长点，帮助我们摆脱1998年亚洲金融危机。后来由于房地产业快速增长，带动中国经济以每年超过10%的速度增长。
   
【李晓峰博士演讲（十）】 [2010/5/7 15:53:00]
    实际上各位想一下，在2009年年初的时候，我们国家为了促进保8目标的实现，相继出台了十个产业的振兴规划，讨论来讨论去，没有把房地产业包括在其中，但是结果2009年过去了，我们再回过头来看一看，真正列入十大产业振兴规划的产业，有些产业发展的速度稍有提速，有些产业萎靡不振，但是没有列入振兴名单的房地产企业，在过去2009年我们国家保8目标实现里面的的确确发生了非常重要的作用。所以房地产业在98年也好，在2009年也好，在面对亚洲及世界金融危机的时候，它的确起着顶梁柱的作用，这就是一个支柱产业。现在我们要讨论的问题是房地产业随着整个国民经济的增长，会不会逐渐淡入支柱产业？或者有人说房地产业目前之所以为支柱产业有两个原因：第一，我们国家要增加GDP，需要房地产业。
    第二， 地方政府要增加财政收入，要依靠房地产业。也就是说随着中国经济的转型，当我们把更多的产业转到实体经济的时候，当我们地方政府不再以来房地产获取更多的财政摄入的时候，房地产业的地位就会有所下降。接下来我想论述一下这个问题是不是真实。我们知道，目前我们国家的地方政府，现在都讲是一个房价上涨的罪魁祸首，其中非常重要的原因是因为他们在土地的市场上拍卖土地，也就是作为一个垄断一放，总是希望价格越来越高越好，因为他们可以得到更多的财政收入。
    但是作为地方政府来说，得到更多的财政收入发展地方经济有没有道理呢？我个人觉得是有道理的，因为实际上更多的人之其一不知其二，为什么地方财政收入一下子变得那么紧张？这和朱熔基当总理时候的分税制有关系。在朱熔基之前是没有国税和地税之分的，他当总理的时候，国家为了强化中央财政的财力，把地方上很多税源控制下，这使地方政府发展过程中一下子捉襟见肘，或者说地方政府实际上有势权而没有财权，中央政府说你要搞医院、学校，提高广大民众的福利，但是没钱，这样地方政府提出经营城市，靠与房地产相关的税费营造地方经济发展的物质基础。
   
【李晓峰博士演讲（十一）】 [2010/5/7 15:54:00]
    如果搞了分税制改革之后，没有这一块的财政收入，任何一个地方经济的发展水平绝对不是这个样子，因为他没有钱！接下来的问题是国外的地方政府是不是也靠卖地啊？不是，为什么国外政府不能卖地？道理很简单，像美国等等很很多国家，土地是私有的，不是政府的，不能卖地，即便不卖地，但是地方政府的财政摄入仍然是来源于房地产行业，来自于深什么？来自于物业税。
    现在我们都在讲物业税，很多人说物业税开通后，对我们国家房地产宏观调控，对我们国家房价产生比较重大的影响。但是，物业税开征的初衷真不是这个样子，物业税为什么要开征？道理很简单，也就是在市场经济条件下，中国的税制要进一步的完善。我们知道我们过去的税收体制是计划经济，市场经济条件下，有市场经济条件下的税收，市场经济条件下的税制有三块：第一，流转税。第二，增值税。第三，财产税。在财产税里面又包括遗产税和物业税，所以，我们国家目前增值税搞的差不多了，流转税也搞得差不多了，但是我们国家目前在税制改革里面还有一块内容没有搞，这一块内容就是财产税。
    一个包括物业税，一个包括遗产税，这两个中国都没动。所以我们大家讲，中国现在讨论来讨论去，要征物业税，我个人认为，我近一段时间一直在关注国际和国内物业税研究问题，我本人也发表过论文，我得出一个基本结论，中国目前研究物业税，和房地产业没有必然的联系，我们国家目前开征物业税最重要的原因，是因为在市场经济条件下，我们国家还有一块税没有建立起来，这块税就是财产税，而物业税是财产税里面非常重要的组成部分。为什么地方政府还要依靠房地产业呢？美国等等很多国家的地方政府，它的主要的收入来源不是靠卖地，就是靠物业税，物业税的比重在整个地方才财政收入占多少呢？约占80%，就是地方政府，像郑州市政府，来自于郑州市这个圈内的物业税，今后在郑州市这个范围内，要占到整个财政收入的80%。
【李晓峰博士演讲（十二）】 [2010/5/7 15:54:00]
    也就意味着有一天如果地方政府的财政收入以这个比重为主，换成以物业税为主的时候，不管哪种情况，都和房地产业的发展有密切的关系。如果一个城市里面牙根没有物业，就没有房地产业的发展，就没有住宅私有化的进程，到什么地方征税啊！地方政府仍然比较解决发展中面临的税收的问题。
    所以要真正对我们国家，包括国际上房地产业的演变趋势和脉络有所了解之后，在任何一个情况下，在任何一个体制内，房地产业就扮演这么一个重要的角色。这是我所讲的第一个问题，我的基本结论是我们国家房地产业发展的基本面没有发生变化。第二个问题，我们国家今后发展的热点和重点的区域将转向二三线城市，当然包括我们河南的众多的城市。为什么这样讲呢？
    也有很多原因，我们知道，要讲到这样一个问题，我们必须要密切的联系，我刚才讲到了，实际上要追溯到，就是从2009年12月9号开始，我们国家把二手房营业税的征免期间两年重新恢复到五年，从这一天开始新一轮宏观调控又开始。
    到什么呢？12月13号，在这种情况下，政策是统一的政策，但是这些政策在我们全国各地不同城市的反映绝对是不一样的。
    为什么这样讲？道理很简单，房地产市场与其他任何一个产品市场相比，它有一个最大的也是最重要的特点，就是这个市场是区域性的，大家可以想象一下，在全国范围之内，汽车的销售价格基本上一样，在全国范围之内，家电跟服装的价格基本上一样。另外一个，在全国范围内，农产品的价格现在也基本上一样，原来的时候农产品的价格南北之间有很大的差距，因为农产品南方产的北方不产，北方产的南方不产，但是现在由于交通的原因，全国已经形成一个统一的市场。
   
【李晓峰博士演讲（十三）】 [2010/5/7 15:55:00]
    所有的产品你找一找，目前为由房地产市场在全国范围内有这么大的价格差距，同时在产品形态上又形成这么大的反差。所以我们要真正认识我们国家房地产政策对房地产市会产生什么样的影响，必须要认清楚，房地产的性质和其他产业的性质是不一样的。这是我们分析的一个出发点，我们分析问题的基点。也就是说它是一个区域性的市场，不同的城市里面，当政策出台之后，反映程度是不一样的。
    大家明显感觉到，这一次房地产的调控新政出台之后，一线城市的影响非常的明显，为什么这样讲呢？因为道理很简单，因为这一次我们国家宏观调控从本质上来说，就是打击投资和投机需求，同时保护一些刚性需求，与民生有关的需求。也就是说我们国家在重新定位房地产的产品。因为在我们国家里面，房地产产品可以作为两个方面的功能：一是消费；二是投资。从所有的差别化的政策里面，包括差别化的信贷政策，将来可能还有差别化的税收跟差别化的土地政策，而且差别化的程度越来越明显，在这个差别化里头，明显的感觉到我们国家实际上抑制投资和投机需求，而对消费需求在给予保证。比如90平米以下的住房我们国家依然给予支持。所以大家必须明确，我们国家调控里面的重点在哪。
   
【河南省房地产商会赵进京秘书长发言（一）】 [2010/5/7 15:59:00]
    感谢马处长，尊敬的各位领导、各位朋友，大家下午好！
    今天非常高兴来参加我们住房和城乡建设厅举办这次论坛，因为在现在房地产市场处于关键时刻，我们建设厅搞这个论坛，具有现实意义和历史意义，非常必要。我想刚才李博士从我们城市发展讲到房地产的一些发展情况，讲得非常好，我也非常同意。我想今后房地产这些方面出台新政的一些简单过程，为什么会产生民怨？民怨在哪些群体？另外为什么中央几次调控效果不明显？再一个，加上我们对新政的一些应对新政的影响，以及我们应对的一些简单的想法。因为时间关系，我只能是点到为止，咱们以后有机会再交流。有些观点都是个人观点，刚才马处长说要放开说，放开讲，有些观点可能不一样，有些时候对政府、对开发商有点刺激，但是我还是想实实在在的说，因为咱们是广开言论嘛！
    为什么要平民怨出台新政呢？因为中央是不缺调控手段，难的是决策过程。大家都知道房地产市场和我们国民经济离得很近，如果说处理不好，一个是经济增长放慢，把银行套了，使老百姓都是负资产，根据这个情况，中央从保健康方面出发，开始抑制，或者说是坚决遏制，用这些字眼。关键是在“两会”以后，我们房地产市场经过多次调控，不降反涨，激怒了一些民怨，民怨达到了前所未有的程度，所以中央领导，还有高层决策以后，他们一个对房地产调控的意愿和政治程度从来没有这样明确高，加大这些方面。另外从金融、税收、土地全方位调整。
   
【河南省房地产商会赵进京秘书长发言（二）】 [2010/5/7 16:00:00]
    我们几次参加北京住房协会和房地产商会两次活动里面在座谈会上听到的一些东西。
    这次调整关键16个字，一个是明确责任；第二就是调整结构；第三就是抑制投机；第四点是防范明显。明确责任这方面非常重，以前中央调控政策以后，很长时间调控，这次刚调控一周以后，中央采取领导小组办公室，专门派人到各地去调研，调查情况，落实情况，问责制，加大地方政府的问责。第二点就是刚才说到的调整结构，一个调整土地供给结构，一个是调整产品结构，加大保障性住房这种产品。一个是调整税收结构。再一个是抑制投机。投机方面一个是境外的热钱进来，就是外包内带，一个是享受到房价上涨的一部分，一个是保值，一个是增值，资金增值的一部分。再一个是内地其他行业大量资金的涌入，还有炒房投机。第四个是防范风险。比如现在家庭监管防范风险。
    第二我想说一下民怨在哪些群体？说实话，大家都会观察到，实际上现在民怨从25岁到35岁，就是75年到85年之间，这是民怨非常大的群体，这个群体内大部分都是教师、媒体、网络，包括一些营销策划这些群体，初级公务员，在这个群体内，他们由于收入不高，买不起商品房，又没有条件买经济适用房、社会保障房，所以这些人怨恨最深，牢骚最大。这部分人都是有知识、有学问，他们掌握话语权，网络和媒体的话语权。这样的言论，还有咱们现在的第四媒体，原来像电视、广播和报纸，都是单方面的，沟通性不强，这种媒体以前都是政府性的媒体，现在网络媒体，互动性非常强，传播力度非常之大，也造成民怨的主体。在全国我估计过这个数据，大概一个亿以上这样的一个群体。
   
【河南省房地产商会赵进京秘书长发言（三）】 [2010/5/7 16:01:00]
    第三，为什么产生民怨呢？两个方面：
    一是买房意愿强；
    二是产品断档。
    大部分是工薪阶层，收入不高，中国传统文化家文化的影响，我在城市有个家，我在这个城市没有家，就不是这个城市的人，一个是攀比，做梦都想买套房子，有个家，虚荣攀比。第二个是产品断档。中国房地产商品化以后，解决大部分人的住房问题，十几年解决这个问题，但是这里面暴露了一个很大的问题，中间层没有房子住，买不到房子，这部分人没有这样的产品，就像交通工具一样，像公交车，从城到城西，一块钱就可以了，坐出租车也有定补，对小排量车也有扶持，高排量的车一般没人关注，再大的价格没人管。我们商品房市场已经像汽车供应市场一样，我们社会体系住房由政府管，商品房是你收入高了就买，中间层的房子，我们中国在这一类房子里面还没有很好的产品。这就是刚才说的这个阶层的房子没有很好的解决。
    产品断档和购房意愿强烈造成很大的民怨。近年来房地产调控为什么没有达到很大的目的？中央反复调控，几十次的调控，国家对房地产的调控从来没有停止过，但是没有达到预期的目的，市场冷了救救，热了就压压。我个人认为，这么多年来的观察，因为我上大学是学的新闻系，我观察房地产市场关键是它的属性过多，七个属性：政治属性，它是拉动内需、拉动就业；经济属性、市场属性、金融属性、文化属性、市场属性，这几个属性。关键是两个属性，像新闻一样，比如说政治属性，那么就是靠它报纸一样，头版头条主要是靠政治方面，你掏多少钱我不卖给你，不会让你发个广告什么的，在广告板面上，你只要掏钱，有营业执照，产品合格，我都可以登你，只要掏钱，我天天发你。这样的情况，它的市场性还是非常明显的，但是关键是我们政府因为财力、物力问题，在社保体系住房方面我们做了一些工作，但是中间层这个方面我们没有做到位，造成这样一个情况。
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