从2013年开始,中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节!
从改革周期的维度判断,未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为;从经济增长周期的维度判断,则中国经济在2012年已经软着陆成功,且已呈复苏回升态势,未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”,进而迈向新的大国崛起台阶,一举超越美国成为世界最大经济体;如果从房地产产业的维度判断,则一个全新的季节也已经来临,无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。
值此之际,每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢?那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势,快速找到并确认自己的新的身份,以进入新的季节,迈向新的未来。本专题意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。(作者:赵晓 李慧忠 陈金保)

河南楼市网独家采访知名经济学家 赵晓博士

过去30年,中国经济的年均增长率接近10%,尤其过去十年间,中国经济的年均增长甚至超过了10%,这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说,就是在人类历史上,还从来没有如此多的人口,在如此长的时间内,实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到2020年未来的中国经济增长,中国将告别10%上下的超高增长,转而进入“七上八下”的次高增长。
有三个因素发生了变化:一是中国人口周期的变化,进而必然引发经济周期的变化。进入2010年后,中国从“人口红利”开始转向“人口负债”,经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期,经济增长必然随之告别“超高增长”,转而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化,在几乎所有的国家都发生过,中国也不会例外。
二是房车主导的重化工业增长将风光不再。中国的房屋年销售从100万套增长到1000万套,汽车年产量从200万辆增长到2000万…【详情>>
中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升,但供不应求的局面已经过去,而供大于求的局面将逐步显现,并且将主导未来的房地产发展大势。 据“城镇化需求预测模型”测算,到2020年新建住房面积将增长到15.4亿平米,这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长,伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓,2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于,需求增长的同时,供应增长更快,导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。
预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米(2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米),假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工,则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿平米,来自市场的供求可以说基本平衡。然而,考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应,将这些非正常供应加入到整个供应后,中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。
过去十年,房地产调控几乎年年都被强调,但调控最终总是变成“空调”。但展望未来,政府对于房地产的调控肯定不会松手,房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。
众所周知,每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的2012中央经济工作会议,不仅关乎2013年,更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。2012年的中央经济工作会议对于举世关注的房地产业,会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测:本届政府将不会再允许房地产市场过热,也不会允许房地产价格再度失控。
道理非常简单:钟摆不能一直往一个方向摆,一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过许多好的理念,也做了许多好事,但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢,甚至在某些方面出现了改革倒退。因此,新一届政府重启改革乃是必然。二是房地产调控。房地产在过去十年突飞猛进,但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望,房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。18大报告145处提到“人民”,显然要提醒全党须牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟”的教训,真正落实以民为本的执政理念,方能继往开来。
2012年底,中国的M2接近100万亿,GDP接近50万亿,M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪相:一是市场中货币流动性持续过剩;二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象,后者反映出资金存量管理低效的现象。
从房地产金融的角度看,未来社会融资总规模的占比还将不断上升,而金融监管的大趋势是,政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化,而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较,政府对资金增量的管理相对简单,可控性也相对较大,完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制,但政府如何合理、有效地管理和疏导资金存量则明显要求更加精细化,也更加需要管理艺术。目前,社会资金拥挤流向暴利行业。如银行业,从来都是民间资本竞相追逐的领域。但对于如住建部正在研究的保障房领域之类的“寡利领域”,如果缺乏具有诱惑力的利益引导来引导民间资本进入,最后的结果必然是无人问津。显然,政府现在需要研究一些好的对策来管理中国的存量资金。
基于限购的大背景下,去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷,三线城市借力不限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近,市场的数据宣告了上述判断的错误。没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确,但对客观规律的尊重辅之以逻辑性的分析,这是我们能做到的。城市的聚集效应,或者说只有极富的国家才可以玩得起小城市。所以大的判断是:一线城市的聚集效应将越来越凸显;二线城市,尤其是区域中心城市的后发优势显现;三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流,人流和资金流越聚集的城市房地产市场才越有潜力。
据联合国人口署预测,2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中,北上广深位列其中,另有周边可辐射的10个城市,这14个城市共将新增约3990万人,按人均35㎡计算,新增住房需求共计14.0亿㎡。总体而言,一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲,但供应量不足,成交量在2012年高基数的基础上难以大幅增长,价格上涨空间大;二线城市供求基本平衡,价格未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力;三线城市的供应量较大但潜在需求不足,价格下行风险逐渐暴露。
2008-2011年,万科销售额分别为479亿元、634亿元、1082亿元、1215亿元(今年1-11月1271亿元)。万科达到百亿是2005年,2010年突破1000亿元,之后三年增速下降到10%左右。今明两年,中海、保利、恒大、万达、绿地等企业将突破千亿,之后增速放缓是大概率事件。对于更多中小企业而言,在行业增速步入10%左右的时候,百亿何时能到来?
无论是从销售额还是销售面积,百强企业市场份额的占比都在不断增加。反观众多中小型房企,随着中央对房地产一系列地打压政策,许多经营不善的中小企业纷纷走上了被收购、兼并甚至破产的道路。而它们面临最大的困境之一便是土地成本地持续增加。一线城市优质住宅地块的总地价一般在15亿元以上,武汉、杭州等二线城市的优质地块也普遍在10亿元以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要杀手。
过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱,购房人买房就赚钱,地方政府卖地就赚钱”,但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且,未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性,但在过去十多年由于投资品的稀缺,其投资属性甚至于投机属性彰显,所以才出现“全民炒房”的畸形市场,甚至出现了“搏傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”,但随着市场不断发展,住宅去投资化的趋势已不可逆转。
未来趋势,住宅房地产不可能完全摆脱商品属性,但无疑会日益回归其产品属性,中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到,为了更好地迎接产品时代,有些企业(如绿城、龙湖、万科等)已经走在前列。从2012年热销楼盘来看,产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户,“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求,万科的15平米户型是一种有益探索;对于改善型客户,精装提升品质、优化户型结构更加重要;对于精品楼盘,关键点在于区位及环境优越,内外兼修支撑的豪宅品质。
中国的不动产投资大致经历了三个阶段:2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典型事件便是谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”;2010年-2011年的第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”;第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。
随着阶段的不同,投资理念也在不断升级。过去很长一段时间里,房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言,推荐的产品仅是商办物业,并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”,而非“医生”。客户从他那里购买产品更多是的是基于产品本身,而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”,而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”,甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户的角度而言,过去对自身的财富也没有很好的配置,把鸡蛋放在一个篮子里,即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类,如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”,有些钱是用来保值的,有些钱是用来博取高收益的,即资产配置的概念。
如果要盘点2012年中国商办物业投资市场的里程碑事件,SOHO中国从“散售”转向“自持”无疑是不可抹去的一笔。而众所周知,潘石屹的营销团队在地产界是赫赫有名的,是什么样的动力促使潘石屹“自己革自己的命”?除了对租售市场逆转的判断外,很重要的一个原因是北京四环以内很难再拿到新的土地。这不仅是SOHO中国面临的困境,也是许多开发商面临的难题。核心位置的土地供应已基本达到饱和,那未来的出路在哪里呢?
上海市政府在这方面明显走到了前列,他们提出“楼宇经济”的概念,即对核心位置的存量写字楼进行翻新改造,通过优质的办公条件和合理的租金来吸引品质更高的企业入驻。通过租金的市场化手段来实现租客的轮换升级,再通过租客的升级提升地方政府的税收收入。具体的案例如高和资本在上海静安区以7.9亿元收购的中华企业大厦。以前这栋楼在静安区属于普通的乙级写字楼,租客主要以中小型企业为主,楼的硬件品质和租客的租金承受能力都很有限。高和资本收购后,对大楼的外立面和办公区硬件进行了重新改造,最关键点的是租客和运营管理进行了大幅提升,最终实现共赢。地方政府通过“楼宇经济”有效增加了税收,投资商通过“资产精装修”实现了资产升值。
不难判断,随着核心位置土地市场的越发紧俏,“楼宇经济”的理念很快会在其他一线城市推广。
过去几年,城市保障房已经大步推开。据住建部保障司数据,2012年1-10月全国城镇保障房安居工程建设新开工722万套,基本建成505万套,提前完成年度700万套新开工任务目标。同时,2012年8月国土部在土地供应领域也对保障房进行了倾斜,提高了中小户型商品房和保障房的供地比例,全国合计住宅用地供应总量为15.93万公顷,其中保障性安居工程计划用地4.76万公顷,占比近30%。
过去十多年中国经济好似一辆快速行进的列车,而车票就是房子。买房子的人财富量级扶摇直上,没房子的人只能望房兴叹。展望未来十年,房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房+保障房”的双轨市场。保障房更多的是增加了市场供给,而第三次土地改革将极大地拉动需求。