⒈房地产开发投资在波动中增长,非住宅类投资保持高速增长

2012年,全省房地产开发投资增速呈现一季度平稳、二季度下滑、三季度波动、四季度缓慢回升的态势。全年全省房地产开发企业完成投资3035.29亿元,同比增长15.6%,增速同比回落8.6个百分点,比一季度回落9.0个百分点,与上半年持平,比前三季度加快1.9个百分点。
从房屋用途看,2012年全省住宅投资2203.06亿元,增长9.0%,增速低于房地产开发投资增速6.6个百分点。非住宅类投资832.23亿元,增长37.5%,高于房地产开发投资增速21.9个百分点。在非住宅类投资中,办公楼投资136.35亿元,增长18.1%;商业营业用房投资319.39亿元,增长33.4%;其他投资376.49亿元,增长50.3%。

⒉开发企业资金来源有所好转,企业自筹资金是主渠道

2012年,全省房地产开发企业本年资金来源3455.04亿元,同比增长19.5%,增速比上年同期、一季度、上半年、前三季度分别加快2.4个、0.4个、3.3个和3.4个百分点。下半年以来,企业资金来源增速高于房地产开发投资增速,并在波动中呈现回升态势。
在房地产开发企业资金来源中,自筹资金1920.72亿元,同比增长15.8%,所占比重由上年同期的57.4%下降至55.6%,企业自筹资金的能力有所减弱,但依然是企业资金来源的主渠道;国内贷款321.09亿元,增长15.2%,占比9.3%;其他资金来源1212.10亿元,增长28.1%,占比35.1%。

⒊房屋施工、新开工面积增速回稳,房屋竣工面积增速大幅回落

2012年,全省房屋施工面积增速呈现出一季度回落、二季度和三季度在波动中回落、四季度回稳趋升的态势。全年房屋施工面积29559.36万平方米,比上年同期增长16.6%,增速比一季度、上半年分别回落5.4个和2.7个百分点,比前三季度加快0.4个百分点。其中,住宅施工面积23466.99万平方米,增长13.8%,增速比一季度、上半年分别回落4.9个和3.6个百分点,比前三季度加快0.5个百分点,占房屋施工面积的比重为79.4%,同比降低2.0个百分点。
2012年,全省房屋新开工面积10515.11万平方米,比上年同期增长6.3%,增速比一季度、上半年分别回落11.2个和4.6个百分点,比前三季度加快2.9个百分点。其中,住宅新开工面积8424.45万平方米,同比增长2.7%,增速比一季度、上半年分别回落11.5个和7.2个百分点,比前三季度加快3.3个百分点, 住宅新开工面积增速低于房屋新开工面积增速3.6个百分点,占房屋新开工面积的比重为80.1%,同比降低2.8个百分点。全年房屋新开工面积增速呈现一季度大幅回落、二季度和三季度波动中回落、四季度波动中回稳的态势。
2012年,全省房屋竣工面积增速持续大幅回落。全年房屋竣工面积5870.54万平方米,比上年同期增长6.2%,增速比一季度、上半年、前三季度分别回落89.0个、25.3个和16.3个百分点。其中,住宅竣工面积4888.17万平方米,增长1.7%,增速比一季度、上半年、前三季度分别回落79.0个、30.7个和17.5个百分点。住宅竣工面积增速低于房屋竣工面积增速4.5个百分点,占房屋竣工面积的比重为83.3%,同比降低3.7个百分点。

⒋商品房销售面积持续下降,但降幅在波动中逐渐收窄

2012年以来全省商品房销售面积持续下降,但下半年降幅在波动中逐步收窄。全年全省商品房销售面积为5968.49万平方米,比上年同期下降4.9%,降幅比一季度扩大0.9个百分点,比上半年、前三季度分别收窄9.2个和4.9个百分点。其中,商品住宅销售面积为5455.50万平方米,同比下降4.7%,降幅比一季度扩大0.4个百分点,比上半年、前三季度分别收窄9.8个和4.4个百分点;非住宅类商品房销售面积为512.99万平方米,同比下降6.7%。其中,办公楼126.49万平方米,下降15.2%,商业营业用房297.96万平方米,下降8.7%,其他房屋88.54万平方米,增长19.0%。
2012年,全省商品房销售额2286.67亿元,同比增长4.1%,增速分别比一季度、上半年、前三季度加快3.3个、7.9个和5.7个百分点。其中,商品住宅销售额1915.57亿元,增长7.1%,增速分别比一季度、上半年、前三季度加快7.2个、10.0个和3.4个百分点;非住宅类商品房销售额为371.10亿元,同比下降9.2%。其中,办公楼111.57亿元,下降19.6%,商业营业用房228.15亿元,下降7.1%,其他房屋31.38亿元,增长29.0%。

⒌本年土地购置面积增速加快,待开发土地面积增加

2012年,全省房地产开发企业本年土地购置面积1742.63万平方米,同比增长11.3%,增速分别比一季度、上半年、前三季度加快2.7个、18.1个和17.1个百分点。截止2012年底,全省房地产开发企业待开发土地面积1318.72万平方米,比上年底增加354.42万平方米。

⒍“豫房景气”指数仍在低位运行

2012年12月,豫房景气指数值为91.53,分别比上月和去年同期回落0.47点和1.07点。豫房景气指数仍在低位运行。六大分类指数环比和同比都是2升4降。12月份,豫房景气指数比全国的国房景气指数95.71低3.71点。房地产开发投资分类指数为86.97,比上月上升0.07点,比去年同期回落3.78点。资金来源分类指数为89.13,分别比上月和去年同期回落0.97点和0.27点。土地购置面积分类指数为74.03,比上月回落0.81点,比去年同期上升6.21点。房屋施工面积分类指数为93.25,比上月回落1.30点,比去年同期上升0.02点。商品房待售面积分类指数为93.78,比上月上升0.76点,比去年同期回落0.58点。商品房销售价格分类指数为110.65,分别比上月和上年同期回落0.19点和4.89点。

⒎与全国和中部省份比较房地产开发投资、商品房销售增速均低于全国和中部六省平均水平

从总量看,2012年全省房地产开发投资居全国第10位、中部六省第2位,全省商品房销售面积居全国第6位、中部六省第1位。从增速看,全省房地产开发投资增速低于全国平均水平0.6个百分点、低于中部六省平均水平2.9个百分点,居全国第20位、中部六省第4位;商品房销售面积增速低于全国平均水平6.7个百分点、低于中部六省平均水平5.1个百分点,居全国第23位、中部六省第6位。

2012年全省房地产开发市场总体趋势向好。由于影响房地产开发市场健康发展的不确定、不稳定因素依然较多,运行中仍然存在一些突出问题,当前房地产市场调控处于关键时期,需要引起高度关注。

⒈区域发展不平衡

2012年,全省房地产开发投资3035.29亿元,增长15.6%。郑州市完成投资1095.14亿元,占全省投资的36.1%,比上年增长18.2%,高于全省增速2.6个百分点;洛阳市完成投资274.51亿元,占全省投资的9.0%,比上年增长14.8%,低于全省增速0.8个百分点。增速最高的平顶山市达到44.8%,而许昌、焦作两市分别下降5.1%和4.1%。全年完成投资超过100亿的省辖市有10个,分别是郑州市、洛阳市、平顶山市、安阳市、新乡市、南阳市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市,共完成投资2555.19亿元,占全省房地产投资的84.2%,其余8个省辖市完成投资480.1亿元,仅占全省房地产投资的15.8%。

⒉结构性矛盾突出

2012年,全省商品房开发结构得到较大调整,但结构性矛盾依然突出。一是90平方米及以下商品住宅占比偏低。2012年全省90平方米及以下商品住宅投资占商品住宅投资的比重为30.7%,施工面积占商品住宅施工面积的26.8%,新开工面积占商品住宅新开工面积的23.9%,距70%的目标还有很大差距;二是住宅占比降低,商业地产占比上升。全年住宅投资增长9.0%,比上年回落11.0个百分点,占房地产投资的比重由上年的77%下降到72.6%;商业营业用房投资增长33.4%,比上年加快9.8个百分点,占房地产投资的比重由上年的9.1%提升到10.5%;住宅施工面积增长13.8%,商业营业用房施工面积增长25.5%,高于住宅11.7个百分点;住宅新开工面积增长2.7%,商业营业用房增长15.7%,高于住宅13个百分点。商业地产的快速增长,势必造成商铺供给过剩,目前商业地产已进入风险与机会并存阶段,如继续发展将会受到双重考验。因此,要密切关注办公楼、商业用房开发,适时出台政策予以引导,对于防止非理性投资过热,促进我省房地产市场健康有序发展具有积极意义。

⒊商品房销售持续下降

今年以来全省商品房销售一直是负增长,上半年跌至最低点,下降14.1%,7月份以后虽然下降幅度有所收窄,但仍处于负增长状态。2012年全省商品房销售面积5968.49万平方米,下降4.9%。从房地产开发企业12月份问卷调查结果来看,国家的宏观调控政策对本省2012年的房地产开发企业产生的影响是深刻的,限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策效应明显,投资、投机性需求和房价上涨过快的势头都得到了初步抑制,但同时应注意到,刚性需求和改善性需求在一定程度上也受到了抑制,企业销售不畅,市场观望气氛浓厚,将影响开发企业资金周转,对企业购置土地、开发新项目,以及后期市场供给,都会产生不利影响。

⒋房地产贷款规模不足

受信贷政策影响,房地产贷款规模不足,房地产企业融资成本在继续上升,资金趋紧,资金链面临考验,影响到了开发投资速度、开发规模和市场的投放量。2012年,全省房地产开发企业国内贷款增长15.2%,低于企业资金来源增速4.3个百分点,仅占9.3%。其中,银行贷款增长13.3%,低于国内贷款增速1.9个百分点。银行对房地产开发的支持亟待强化。

⒌房地产开发市场管理尚需进一步规范

2012年,全省房地产业完成投资4639.10亿元,增长23.4%,房地产开发投资占房地产业的比重仅为65.4%,分别比上年同期、今年一季度、上半年、降低4.5个、5.9个、2.7个和0.9个百分点,也低于全国平均水平12.4个百分点。房地产开发投资占房地产业投资比重偏低,说明非房地产开发企业从事的房地产开发及其他房地产活动较多,需要进一步加强房地产市场的管理,规范房地产开发秩序。

首先是宏观经济企稳向好。2013年是全面贯彻落实十八大精神和实施《中原经济区规划》的开局之年,也是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年,经济发展将稳中求进,经济体制改革政策继续推进,十八大提出的经济发展目标,为房地产的发展提供了动力;其次是货币政策保持稳健取向。中央经济工作会议提出2013年将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,要适当扩大社会融资总规模,保持贷款适度增加,在经济增长趋稳的背景下,2013年货币政策将保持稳健向好的取向,稳健的货币政策为房地产的发展带来利好;第三是城镇化进程的加快。中央经济工作会议明确指出,要积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。持续增强城镇综合承载能力,提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市民化,将为房地产的发展带来重大发展契机。城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,据有关部门测算河南城镇化增长速度将保持年均1.8%,即每年将新增180万城镇人口,无疑会给房地产市场带来新的发展空间。

首先是国际经济形势依然错综复杂、充满变数,世界经济低速增长态势仍将延续,河南经济发展风险和挑战并存,经济增长的下行压力依在。其次是国家房地产调控政策将继续坚持适度从紧的取向,抑制房地产的投资投机性需求的政策不会改变,房地产市场一旦出现异动,国家将会出台更严厉的调控政策。第三是房地产企业本身发展面临的困难,如企业规模小,自有资金少,抗风险能力差,都将会对房地产的持续健康发展带来不利影响。
综合判断,2013年在继续加强房地产市场调控的背景下,河南房地产开发市场仍将面临着支撑发展的有力条件,同时也面临诸多不确定、不稳定的制约因素,但影响河南房地产市场发展的关键因素还要看国家宏观调控政策的走向、力度和开发企业、消费者的信心。只要我们坚定信心,认真贯彻国家和地方已经出台的关于房地产市场调控政策措施,适时增强房地产市场调控政策措施的灵活性、针对性、前瞻性和有效性,2013年房地产市场将进一步回归理性。

⒈继续贯彻落实好房地产调控政策

中央经济工作会议提出了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2013年要结合河南实际,进一步增强调控的灵活性和前瞻性,准确把握调控力度、节奏和重点,强化机遇意识,积极引导和调控房地产市场走势。

⒉努力增加有效供给

一是调整商品房供应结构。在继续加强楼市宏观调控的同时,应根据市场需求和城镇化进程的需求,合理分配土地出让和项目审批工作,兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要,保障不同阶层消费者住房需求;二是继续加快保障性安居工程建设。积极推进续建项目建设,加大督查力度,保证土地、资金等要素供给,不断完善保障性住房建设分配管理等制度,力争保障性住房发展速度不低于商品房发展速度;三是加快推进产业集聚区迁村并居、城中村改造、城郊村改造和新型农村社区建设;四是积极发展商业地产、旅游地产。结合城市新区、城市组团建设,因地制宜地推进省辖市和县(市)中心商务区和特色商业街(区)建设;五是不断拓展县域房地产开发。适应房地产市场向县级转移的趋势,加快县域房地产发展,努力培养我省房地产投资的新增长点。

⒊积极引导合理消费需求

加强房地产调控政策宣传,引导媒体客观、公正报道房地产市场情况,增强居民理性消费信心,树立梯度住房消费理念,倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平,选择不同的住房消费方式。通过多种形式的宣传,创造良好的社会舆论氛围,既稳定购房者的消费预期,也稳定企业的市场预期,促进房地产业平稳健康发展。

⒋切实做好稳定房价工作

一是加大土地供应,完善土地“招拍挂”制度。科学编制房地产供地计划,大力推进“限房价、竞地价”方式,合理确定土地招投标价格,研究制定土地招投标最高限价措施,细化经营性用地的用途,对不同用途的商业用地采取差别化“招拍挂”方式,如对商业、别墅、高档公寓用地可采取“价高者得”的“招拍挂”方式,对普通住宅建设用地探索和推行“综合评标法”,完善合理的土地价格形成机制,保障土地利用的高效和优化配置;二是加强对房价的监管和调控,抑制房价过快上涨,防止房价报复性反弹。

⒌尽力缓解资金紧张

一是加大金融对房地产开发支持力度。开展银企对接,扩大银行信贷规模,争取银行对符合条件的房地产开发项目资金支持力度,缩短放款周期,加快企业销售回款速度;二是拓展房地产企业融资渠道,构建多元化融资体系,支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求,大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具,吸引社会资金进入住房开发和保障领域,探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等。

⒍进一步规范房地产市场秩序

一是加快处置闲置房地产用地。全面掌握闲置房地产用地的情况,对已拿地未进行实质性开发的商品房项目进行清理,督促房地产商加快开发进度;二是调整规费征收。进一步清理房地产交易环节不合理收费,没有政策规定的坚决取消;三是加快问题楼盘的处置进度,建立部门联动机制,尽快妥善解决存在的问题;四是继续完善房地产市场信息发布工作和信息披露制度,加强房地产市场走势的监测和判断,及时发现和妥善处理出现的新情况、新问题;五是进一步加强房地产市场管理,切实规范房地产开发企业跨省(市、区)、省辖市异地开发项目监管工作。