持续低迷了两年的房地产市场在2012年似乎逐步走出了阴霾,调控重拳的影响力渐渐被消化,如何看待今年的楼市发展?宏观调控的成果究竟该如何评价?
今年下半年以来,由于销售量的回升,不断有专家和房地产业内人士提出,“房地产最坏的时候已经过去”。2010年史上最严楼市宏观调控的影响力是否已经接近尾声?2013年是不是楼市拐点?
房地产市场发展,定然离不开宏观经济大背景的影响。对明年经济,大家普遍很有信心。

裴长洪指出,总体来看,虽然中央经济工作会议还没有开,但是习近平总书记最近几次公开讲话,基本上表明了经济工作指导方针是稳中求进,明年大概还是这个基调。通过这种宏观调控的合理安排,明年的经济增长估计还是能够达到平稳较快增长的目标。此外,从世界经济来看,可以用一句话概括,好不了也垮不了。

贾康认为,明年如果粗线条预测,一季度的指标会比较好看,也将进一步提振市场信心。因为今年四季度筑底回升延续了惯性,再加上上半年屡次出台相关拉动政策,特别是6月份两次降低利率的措施,有拖拽的力量。如果没有特别的意外因素加入,明年整个GDP增长速度应该比今年水平要高一些。

丁任重也认为,中国的宏观经济不会是"L"形发展。“今年经济不会低于7.5%,明年也会继续向好,房地产市场稳中求进应该会实现。”

虽然经济学家们普遍看好明年宏观经济形势,但对房地产业是否迎来“拐点”,还是出现了分歧。

贾生华的观点要较为乐观。“我觉得明年的经济会比今年好,房地产也会比今年好,无论成交量还是成交价格。”高波从周期性的角度进行了分析,他认为,房地产开发投资存在12年的中周期和3年的短周期,2010、2011、2012年正好形成了3年短周期。“这三年已经见底了。如果说周期是一种规律的话,意味着2013年是新一轮周期的开始,明年投资的增长会比今年高。”

王洪卫并不赞同楼市已走入上行通道的说法,他说,“如果限购政策不变,我觉得这轮的反弹仍然是下降通道当中的短期反弹,除非金融政策、税收政策有改变。”他表示,今年下半年开始的反弹是建立在库存房越来越多的基础上,虽然价格在涨,但一些城市未销售的库存也越来越多,实际上房产商靠资金链支撑下来,并没有真正过上好日子。

去年底以来“跌跌不休”的房价在今年上半年止跌回稳,就在很多人看涨明年房价之时,看跌的人也不少。前不久,北京一位经济学者还在微博上和地产名人任志强约赌,如果明年房价上涨,就到长安街上裸奔十公里。明年房价涨还是跌?
倪鹏飞认为,房地产调控一个重要方面是完善新闻发言人制度,严惩有关房地产谣言的传播和炒作,“明年三月房价暴涨就是一个谣言!”
确实,论坛上的经济学家们大多对明年房价持谨慎态度,可能上涨,但绝不可能大涨。贾生华表示,现在国家统计局公布的70城市房价数据,环比上涨的城市多一点,同比是下降的多。到明年基数变了以后,很可能二季度开始,全国70城市显示的价格同比上涨就会增加,但是不会大幅度地上涨,所以还是要加强价格的调控。
高波也认为,房价明年会复苏,但“不赞成反弹,更不赞成爆发性反弹”。
同时,经济学家们也指出,中国地域广阔,一个简单的“涨”、“跌”无法涵盖所有城市。明年,不同的城市也会苦乐不均。贾康认为,就是70个代表城市里面的,各家的情况也不一样。比如北京,今年前11月,北京商品住宅新开工面积下降40.5%,同期销售面积却增长了52.7%。假定后面没有新的填补,将不利于市场的稳定,“供不应求会不会让已经开始活跃起来的商品房市场价格上扬?”贾康还谈道,有媒体报道,北京某些地方已出现房价的激增,比如有人手上有三套房子,已经有人要买了,但现在卖家突然决定将其中两套持房待涨,另外一套由220多万元一下子冲到300万元。但贾康强调,北京的情况绝对不能套到全国去,要一类一类城市专门分析。
合理的房价应维持什么水平,杨继瑞给出了他的答案。“我们的房价必须控制在低于GDP增长水平,低于CPI的涨幅,低于老百姓收入增长的幅度,只要这三个低于,我认为就是正常的。”同时,他明确表示,中国的房地产2013年肯定具有内生性的复苏或者反弹的动力和冲动,但是绝不可能出现比较明显的价格回升,因为新一届政府绝对不会让房价出现暴涨,会把房地产冲动的、高昂的势头压下去。
今年有关房产税的消息接连不断,湖南湖北也传出了正在制定试点方案的消息,社科院还提出了住房人均40平方米以上征税的建议。明年,房产税全面开征的可能性究竟有多大?

前不久,社科院发布报告称,人均住房面积40平方米以上建议开征房产税。此言一出,立刻引来反对声一片。昨天,高培勇对40平方米以上征税进行了解释和回应。
高培勇表示,其实方案上原本还有40-60平方米的选择,但为了测试公众的接受程度,最终公开了40平方米的建议起征点。他说,“房产税的免征额一定要和住房保障的水平相对应。现在大量住房是户均90平方米,按户均三口人来算的话,大概是人均30平方米左右,或者再多一点。结果报告公布后,新华网做出的调查结果是,60%以上是持反对态度,持赞成态度的只是少数。我的判断是,起码在这60%人当中,他们的户均住房面积肯定超过了120平方米。所以,开征房产税首先遇到的一大难题是既得利益格局的阻碍,怎么化解既得利益格局的阻碍,让房产税能够在中国得到运行,得先解决这个问题。”
很多市民反对40平方米以上征税,其原因还在于一些单身人士购房或小两口买房的现象,是不是单身汉买个四五十平方米的小公寓也要征税,或者为了增加免征面积,新婚小夫妻抓紧时间生个娃?对此,高培勇解释说,不应该狭隘地看待人均40平方米的杠杠,“也可以按家庭来征,人均40平方米就是家庭120平方米。其实是一个概念。”
至于明年会不会开征,贾康认为,讨论房产税时间表没有意义,一定要等有关管理部门做权威发布。此前很多次的猜测,没有一次被证实。
高培勇认为,房产税开征的时间,首先要解决百姓的接受问题。可以是渐进式的,也可以采取正面宣传与另外的约束性措施并进的办法。同时,还要解决税务部门征管机制的问题。“目前税务部门更多的适应对企业收税而不适应对个人收税,如果解决这两个方面的问题,房产税落地才是指日可待的事情。问什么时候开征,就看这两个指标是否成熟。”
高培勇指出,房产税是必须要征的。“在中国这块土地上,个高的人和个矮的人交同样的税,或者个矮的人比个高的人还要多交税。我们现在交税分担的依据就是消费,谁消费得多,谁就多交税,跟收入没有太大的关系。我让学生做了一个调研,哪些国家不对个人财产征税,中国是少数几个国家之一,这和我们的经济地位和发展方向几乎是不相匹配的。就目前整个税收的分摊机制而言,我们更多的是一种累退税的机制,收入越高的人,税收和收入之比反而较低。相比之下,物业费最起码是按照住房的建筑面积来分摊,还更合理一些。所以,中国必须得有财产税,房产税就是财产税的一种,但前提不是简单的增加财产税,而是要降低间接税的同时增加直接税,是让税制合理,而不是增加负担。”
贾康也认为,房产税不能包打天下,但它的正面意义至少有四点:它是房地产健康发展、可持续发展的必备要素之一;它是优化收入分配,财产再分配的重要机制;它是中国税制改革的重要一环;它能给地方税体系建设提供稳定的收入来源。
目前,仍有不少市民寄希望于通过房产税来降房价,昨天的论坛上,经济学家再次进行了澄清。王洪卫指出,房产税跟房价无关。美国开征时,房价涨了,因为房产税专项用于环境的改善,居住条件好了。而日本开征后,房价跌了。事实上,房产税不是降房价的手段。
刘洪玉也认为,房产税是一个长期的制度建设,不是用来短期干预市场的工具。“香港房产税叫差赏,意思是给当差的、警察等等发工资的钱。欧美也是这个概念,房产税、物业税是居民购买公共服务所花的成本。出了家门,在小区的范围里要交物业费,出了小区在社会上享受公共服务,要交物业税。比如说在美国,空置的房子还可以去申请减免,因为没有使用公共服务。但我们房产税调控的目标方向是不太一样的。将来可能最关键的问题是大家静下心来思考物业税(房产税)会发生什么作用,不用让它跟市场有太多的联想。”
十八大报告中强调,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人们过上更好生活,并且提出了住房保障体系基本形成的新要求。那么怎样才能算上是住有所居,如何才能实现住有所居?