在国家房地产市场宏观调控政策的作用下,一季度,全省房地产开发投资平稳增长,商品房销售面积降幅有所扩大,房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、本年土地购置面积、本年土地成交价款增速回落,企业资金趋紧状况进一步显现,房地产市场存在一定的下行压力,形势不容乐观。
(一)全省房地产开发投资平稳增长,非住宅投资占比提高
一季度,全省房地产开发企业完成投资417.36亿元,同比增长24.6%,增速同比回落11.1个百分点,比2011年全年和今年1-2月分别加快0.7个和0.1个百分点。房地产开发投资经历了2011年上半年的高位增长及下半年增速较大幅度回落后,目前增长较为平稳。

一季度,全省住宅投资299.31亿元,同比增长20.6%,增速同比回落4.2个百分点,比今年1-2月加快3.1个百分点,住宅投资增速低于房地产开发投资增速4.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.7%,同比降低2.4个百分点。非住宅性投资118.05亿元,增长36.2%,分别比上年同期、今年1-2月回落45.0个和15.3个百分点,非住宅性投资增速高于房地产开发投资增速11.6个百分点,占房地产开发投资的比重为28.3%,同比提高2.4个百分点。其中,办公楼投资16.34亿元,增长60.3%,占比3.9%;商业营业用房投资47.82亿元,增长30.9%,占比11.5%;其他投资53.89亿元,同比增长34.9%,占比12.9%。
(二)房屋施工、新开工、竣工面积在继续增长中增速回落,住宅占比降低
一季度,全省房屋施工面积20253.49万平方米,比上年同期增长22.0%,增速比上年同期、2011年全年及今年1-2月分别回落21.8个、2.0个和6.0个百分点。其中,住宅施工面积16014.60万平方米,增长18.7%,增速比上年同期、2011年全年及今年1-2月分别回落22.0个、3.0个和6.8个百分点,住宅施工面积增速低于房屋施工面积增速3.3个百分点,占房屋施工面积的比重为79.1%,同比降低2.2个百分点。
一季度,全省房屋新开工面积2554.64万平方米,比上年同期增长17.5%,增速分别比上年同期、2011年全年加快15.3个和3.4个百分点,比2012年1-2月回落24.4个百分点。其中,住宅新开工面积2089.86万平方米,同比增长14.2%,增速分别比上年同期、2011年全年加快15.3个和2.4个百分点,比今年1-2月回落22.0个百分点。住宅新开工面积增速低于房屋新开工面积增速3.3个百分点,占房屋新开工面积的比重为81.8%,同比降低2.4个百分点。
受上年同期房屋竣工面积下降的影响,一季度,全省房屋竣工面积757.34万平方米,比上年同期增长95.2%,增速分别比上年同期、2011年全年加快109.6个和75.3个百分点,比今年1-2月回落81.9个百分点。其中,住宅竣工面积659.35万平方米,增长80.7%,增速分别比上年同期、2011年全年加快91.5个和60.1个百分点,比今年1-2月回落74.5个百分点。住宅竣工面积增速低于房屋竣工面积增速14.5个百分点,占房屋竣工面积的比重为87.1%,同比降低6.9个百分点。
(三)商品房销售增速继续回落,期房销售增速慢于现房销售
商品房销售面积降幅有所扩大。一季度,全省商品房销售面积为725.53万平方米,比上年同期下降4.0%,增速分别比上年同期、2011年回落24.9个和19.6个百分点,降幅比今年1-2月扩大0.8个百分点。其中,商品住宅销售面积为678.03万平方米,同比下降4.3%,降幅比今年1-2月扩大1.8个百分点。
商品房销售额增速回落。一季度,全省商品房销售额264.25亿元,同比增长0.8%,增速分别比上年同期、2011年全年及2012年1-2年回落35.3个、31.9个和13.7个百分点。其中,商品住宅销售额229.52亿元,同比下降0.1%,增速比今年1-2年回落11.5个百分点。
商业营业房销售继续保持较快增长。一季度,商业营业用房销售面积35.49万平方米,增长17.3%,占比4.9%,同比提高0.9个百分点;商业营业用房销售额25.82亿元,增长18.6%,所占比重为9.8%,同比提高1.5个百分点。
期房销售增速慢于现房销售。一季度,全省现房销售面积272.93万平方米,销售额75.35亿元,同比分别增长3.7%和22.7%。全省期房销售面积452.60万平方米,销售额188.90亿元,同比分别下降8.1%和5.9%
(四)企业资金来源增速持续低于完成投资增速,自筹资金依然是主要融资渠道
一季度,全省房地产开发企业本年资金来源624.92亿元,同比增长19.1%,增速分别比上年同期和今年1-2月分别回落0.2个和4.0个百分点,比2011年全年加快3.9个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.5个百分点。资金来源增速自2010年11月以来已连续17个月低于完成投资增速,企业资金保障形势严峻。

在房地产开发企业资金来源中,自筹资金339.89亿元,同比增长17.2%,所占比重由上年同期的55.3%下降至54.4%,其中企业自有资金133.13亿元,同比增长30.1%,所占比重由上年同期19.5%提高到21.3%。受银行严控房地产开放贷款影响,国内贷款的增长主要靠非银行金融机构贷款,1-3月非银行金融机构贷款15.88亿元,增长167.2%,占国内贷款比重为18.5%,同比提高8.9个百分点。
(五)本年土地购置面积、成交价款增速回落
受上年同期土地购置面积下降、成交价款小幅增长的影响,一季度,全省房地产开发企业本年土地购置面积548.15万平方米,同比增长8.6%,增速比上年同期、2011年全年分别加快12.4个和55.0个百分点,比今年1-2月回落11.5个百分点;本年土地成交价款77.18亿元,增长23.8%,增速比上年同期、2011年全年分别加快14.6个和57.6个百分点,比今年1-2月回落15.9个百分点。
(六)与全国和中部六省比较,我省投资增速高于全国平均水平、与中部六省基本持平,商品房销售面积增速高于全国及中部六省平均水平。
一季度我省房地产开发投资居全国第11位、中部六省第2位,增速高于全国平均水平1.1个百分点、低于中部六省平均水平0.1个百分点,居全国第12位、中部六省第3位。房地产开发投资占全国的比重为3.8%,与上年同期持平;一季度我省商品房销售面积居全国第8位、中部六省第2位,增速高于全国平均水平9.6个百分点、中部六省6.6个百分点,居全国第13位、中部六省第3位,商品房销售面积占全国的比重为4.8%,同比提高0.5个百分点。
(一)新建商品房库存增加,市场消化压力较大
一季度,全省房屋竣工面积757.34万平方米,同比增长95.2%,全省商品房销售面积725.53万平方米,同比下降4.0%。截止3月底,全省待售商品房面积1693.60万平方米,同比增长54.1%。其中,待售1-3年面积437.53万平方米,占待售面积的25.8%;待售3年以上面积20.01万平方米,占待售面积的1.2%。在销售市场不景气的情况下,商品房库存持续增加,开发商销售压力较大。
在新建商品房交易量蒌缩的情况下,国家坚持宏观调控政策不动摇,增加了住房消费者对房价回归的预期,同时开发商以价换量,消费者买涨不买跌的心理促使其持币观望,居民购房意愿推迟或降低。据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析,今年一季度商品房销售面积增长或者持平的占40.3%;商品房销售预期下降的占59.7%。
新建商品房交易量下降的主要有二方面原因:一是国家宏观调控政策的累积效应逐步显现,限购和金融信贷紧缩抑制了消费,投机和投资性需求被遏制,改善性需求被抑制,而限贷政策提高了购房成本,也影响了自住的刚性需求。二是由于政策和市场环境的影响,消费者房价下降预期增强,多选择持币观望,购房意愿降低,观望气氛加重。
(二)企业资金链条趋紧,资金保障形势严峻
一季度,全省房地产开发企业本年资金来源增速低于完成投资增速5.5个百分点。资金来源增速自2010年11月以来已连续17个月低于完成投资增速。一季度全省房地产开发企业本年资金来源与完成投资之比为1.50,分别低于2010年一季度、2011年一季度0.28个和0.08个百分点。据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析,资金来源有所紧张(缺口10%以内)占23.4%,资金来源明显紧张(缺口10-20%)占14.4%,资金来源非常紧张(缺口20%以上)占12.0%,资金来源基本正常的占47.9%。
房地产开发企业资金链条趋紧的主要原因有三方面:
一是购房个贷成本加大。随着房地产市场宏观调控政策效果的显现,当前自住的刚性需求已成为我省购房的主流,而这部分消费者由于收入水平不高,按揭贷款是其购房的主要付款方式。但目前我省多数银行仍按照“首套房利率上浮10%、二套房上浮20%、三套房停贷”执行,并且一些银行在利率上浮的同时,还对客户提出购买理财产品、存入定期存款等要求,加大了购房成本。另外,受各总行信贷额度限制,各银行提高了对按揭申请人的审查标准,审批手续多,获批难度大。而且获准后放款周期延长(过去仅需15-20天,目前则需3-4个月甚至更长)。据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析,个人按揭贷款减少的占38.3%
二是房地产信贷继续收紧。银行从2011年第二季度开始,对房地产开发项目贷款进行严格控制;在建工程抵押贷款在“五证”齐全的基础上,又要求工程进度要完成三分之二甚至封顶,贷款条件更为严格。虽然央行今年2月份下调了存款准备金率0.5个百分点,但开发企业普遍感觉贷款没有宽松迹象。据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析,银行贷款减少的占26.9%。
三是商品房销售市场低迷,资金回笼慢。据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析,销售下滑、资金回笼慢的41.9%。
(三)房地产开发企业信心不足,待开发土地面积增多
一季度,全省房地产开发企业本年土地购置面积548.15万平方米,同比增长8.6%,增速比2012年1-2月回落11.5个百分点;待开发土地面积856.46万平方米,比1-2月增加44.25万平方米。据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析,今年一季度房地产开发企业新购置土地面积基本持平的占55.7%,增长的占7.7%,下降的占36.6%。企业拿地热情不高、开发新项目不积极,对于后续的投资及商品房供应都产生不利的影响。
商品房销售不畅,库存增加,融资困难,资金趋紧,国家房地产市场宏观调控的决心不减等是房地产开发企业普遍信心不足的主要原因。
(一)商品房销售下降导致与房地产有关的税收萎缩
一季度,全省房地产税收完成99.93亿元,占地方税收总量的32.0%,比上年同期增长7.6%,增速同比回落68.1个百分点。其中,房地产营业税连续3个月下降,一季度房地产营业税28.69亿元,比上年同期下降10.0%,增速同比回落58.6个百分点;企业所得税连续2个月负增长,一季度房地产企业所得税比上年同期下降7.4%,增速同比回落61.2个百分点;土地增值税比上年同期增长10.0%,增速同比回落68.7个百分点;契税增速比上年同期回落11.2个百分点。总体看,房地产税收作为地方财源的支柱,增速大幅度回落是影响地方税收增速回落的主要原因,房地产营业税、企业所得税增速大幅下降,说明房地产交易市场受宏观调控政策的影响较为显著。
(二)对固定资产投资的贡献明显降低
一季度,全省房地产开发投资占固定资产投资的比重为16.9%,同比降低0.1个百分点。对固定资产投资增长的贡献率为16.4%,同比降低4.2个百分点。拉动固定资产投资增长4.2个百分点,同比降低1.5个百分点。
(三)建筑业总产值增速大幅回落
一季度,全省具有资质等级的建筑业总产值同比增长20.9%,比上年同期回落7.5个百分点。受房地产市场低迷的影响,房屋工程建筑业总产值同比增长23.9%,比上年同期回落8.5个百分点。
(四)与房地产相关的工业行业增速多数回落
一季度,全省规模以上工业非金属矿物制品业增加值比上年同期增长14.9%,同比回落6.1个百分点;黑色金属冶炼及压延加工业增加值比上年同期增长1.6%,同比回落7.8个百分点;有色金属冶炼及压延加工业增加值比上年同期增长11.8%,同比加快1.8个百分点;金属制品业增加值比上年同期增长17.9%,同比回落7.0个百分点;家具制造业增加值比上年同期增长14.5%,同比回落16.3个百分点;木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业增加值比上年同期增长13.8%,同比回落1.5个百分点。上述行业拉动工业增加值增长2.7个百分点,同比降低1.7个百点。
从实物量生产看,水泥产量增长17.1%,同比加快4.5个百分点;平板玻璃下降15.2%,同比回落27.9个百分点;钢材下降5.9%,同比回落31.2个百分点;铝材增长15.6%,同比回落21.5个百分点;家用电冰箱下降13.0%,降幅扩大10.9个百分点。
(五)与房地产相关的消费品销售低速增长或下降
一季度,限额以上批发和零售业建筑及装潢材料类销售额比上年同期下降7.8%,同比回落15.9个百分点;家具类销售额比上年同期增长23.6%,同比回落0.7个百分点;家用电器和音像器材类销售额比上年同期增长2.3%,同比回落47.4个百分点。上述类值共拉动销售额增长0.6个百分点,同比降低0.8个百分点。
从实物量购进、销售看,水泥购进量同比下降1.9%,销售量下降1.1%;彩色电视机购进量同比增长1.8%,销售量下降7.6%;家用电冰箱购进量同比下降7.9%,销售量下降38.2%;房间空调器购进量同比下降12.7%,销售量下降31.2%。
(一)我省城镇化率在全国处于较低水平,全省房地产开发投资总量不高,发展空间较大
2011年,全省城镇化率40.57%,低于全国平均水平10.7个百分点,处于较低的水平,在推进中原经济区建设中,城镇化发展将带来持续的住房刚性需求。2011年,全省完成房地产开发投资2620.01亿元,仅占全国的4.2%,全省房地产开发投资占全省固定资产投资比重仅为15.5%,低于全国5.0个百分点。因此,我省房地产业有较大的市场潜力和发展空间。同时,保障性安居工程的强力推进,将在一定程度上带动房地产的增长。
(二)受房地产宏观调控政策影响的刚性需求将逐步释放
在宏观调控政策地作用下,从2011年四季度到今年一季度,全省房地产销售市场逐步趋冷,刚性需求受到抑制。按照房地产运行的一般规律,刚性需求在抑制半年至一年后会逐步释放,特别是对25-30周岁群体的婚房、40-50岁群体的改善性住房需求强烈,这些住房需求将在下半年带动房地产销售市场缓慢回暖。同时,由于目前房地产商资金链紧张,为回笼资金,部分房地产商将降价销售,价格回调有利于扩大销售量。但价格回调,以及融资、人工、建筑材料、土地等成本上升,会从“两头”挤压房地产利润率,房地产行业利润率呈下滑趋势。
(三)从紧的货币政策将有可能适度宽松
目前国民经济不少行业都深感流动性紧张,为促进国民经济平稳健康发展,今年国家可能会多次下调存款准备金率。预计下半年,货币供给将有所宽松,特别是对中西部地区会有所倾斜,房地产资金链紧张的状况可能有所缓解。
(四)部分先行指标走弱,销售低迷、资金紧张,将制约房地产市场的发展
今年一季度全省房地产开发企业土地购置面积同比增长8.6%,尽管比去年同期有所回升,但仍低于今年1-2月增速15.9个百分点;一季度全省房屋新开工面积同比增长17.5%,虽然在去年同期低速增长的基础上有所提高,但比1-2月回落24.4个百分点。部分先行指标走弱,将对河南房地产市场产生较大影响。
继2011年商品房销售增速逐月回落后,今年以来商品房销售面积由增变降,一季度全省商品房销售面积同比下降4.0%,降幅比1-2月扩大0.8个百分点;资金来源增速自2010年11月以来已连续低于完成投资增速,资金紧张态势明显。从商品房销售、资金来源与房地产开发投资的关系看,全省商品房销售面积、资金来源增速变动对开发投资增速的影响存在一定的时滞,市场销售、资金到位状况对开发投资的影响时滞大约在半年左右的时间,商品房销售低迷、资金紧张将对今年下半年房地产开发投资产生一定影响。
郑州  2012年第一季度房地产市场行情
郑州1月份房地产市场行情【查看特别专题
1月份郑州市市区商品房新增供应面积37.5万平方米,较上月下降21.2%,较去年同期下降53.0%。其中:商品住宅新增供应面积33.3万平方米,较上月增长25.3%,较去年同期下降50.6%;非住宅新增供应面积4.2万平方米,较上月下降80.1%,较去年同期下降66.2%(注:非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等)。
郑州2月份房地产市场行情【查看特别专题
2月份郑州市市区商品房新增供应面积10.4万平方米,不及上月新增供应量的1/3。同比下降69.0%。其中:商品住宅新增供应面积9.5万平方米,较上月下降71.6%,较去年同期下降66.9%;非住宅新增供应面积0.9万平方米,环比下降78.4%,较去年同期下降81.6%(注:非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等)。
郑州3月份房地产市场行情【查看特别专题
3月份郑州市市区商品房新增供应面积53.4万平方米,较上月大幅上涨415.7%,较去年同期上涨3.6%。其中:商品住宅新增供应面积41.1万平方米,较上月上涨334.0%,较去年同期上涨43.7%;非住宅新增供应面积12.4万平方米,环比上涨1274.4%,较去年同期下降46.2%(注:非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等)。
洛阳  2012年第一季度房地产市场行情
洛阳1月份房地产市场行情
1月份洛阳商品房供应面积30.31万方,同比上涨204.93%,环比下降22.82%。销售面积15.58万方,销售同比下降47.75%,环比下降18.60%。本月商品房成交均价达到4717元/㎡,相比上月上涨7.62%。价格的上涨主要由于年底世纪华阳、宝龙城市广场等项目推出的商业产品集中备案,拉高了整体成交均价。【查看特别专题
洛阳2月份房地产市场行情
2月份,洛阳市商品房批准预售建筑面积5.71万㎡,环比下降81.16%;商品房销售面积14.59万㎡,环比下降6.35%;商品房(含住宅和非住宅)交易均价4352元/㎡,环比下降7.74%。
洛阳3月份房地产市场行情
3月新建商品房销售2557套,销售面积27.88万平方米,销售额14.3亿元,分别比上年同期上涨19.32%、18.39%、84.52%。其中住宅2248套,销售面积23.71万平方米,销售额9.21亿元,分别比上年同期上涨23.11%、10.69%、40.61%;非住宅309套,销售面积4.17万平方米,销售额5.09亿元,分别比上年同期下降2.5%、上涨95.77%、324.17%。
新乡  2012年第一季度房地产市场行情
新乡1月份房地产市场行情【查看详细
1月份新乡市市区新建房地产预售备案5500套、预售面积64.10万平方米,同比分别增长175.28%、164.99%,环比分别增长185.71%、178.81%。
1月份新乡市市区新建房地产销售备案1255套、销售面积14.03万平方米,同比分别增长-13.80%、-19.55%,环比分别增长-2.56%、-12.96%。
新乡2月份房地产市场行情【查看详细
2月份新乡市市区新建房地产预售备案304套、预售面积1.83万平方米,同比分别增长-17.39%、-70.77%,环比分别增长-94.47%、-97.14%。
2月份新乡市市区新建房地产销售备案1089套、销售面积13.14万平方米,同比分别增长9.89%、22.26%,环比分别增长-13.23%、-6.39%。
新乡3月份房地产市场行情【查看详细
3月份新乡市市区新建房地产预售备案5279套、预售面积60.73万平方米,较去年同期分别多增4735套、50.19万平方米。
3月份新乡市市区新建房地产销售备案1295套、销售面积13.61万平方米,同比分别降低41.40%、46.57%。
鹤壁  2012年第一季度房地产市场行情
房地产开发投资完成73472万元,比去年同期增长8.2%,增幅比去年同期下降34.8个百分点,销售前景不好、资金紧张、对市场的进一步观望成为制约房地产投资增长的主要因素。一季度,全市商品房销售面积151205平方米,比去年同期下降3%。
南阳  2012年第一季度房地产市场行情
南阳1月份房地产市场行情【查看特别专题
1月份南阳市中心城区商品房批准预售项目共计9个,批准预售3139套,预售面积33.0万平方米,较上月增长140.9%,较去年同期增长59.1%。其中:商品住宅新增供应面积27.0万平方米,较上月增长97.1%,较去年同期增长47.1%;非住宅新增供应面积6.0万平方米,较去年同期上涨150.0%(注:非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等)。
南阳2月份房地产市场行情【查看特别专题
2月份南阳市中心城区商品房批准预售项目2个,批准预售474套,预售面积3.5万平方米,较上月下降89.3%,较去年同期下降72.5%。其中2月份供应量全部为住宅商品房,这较上月下降86.9%,较去年同期下降72.5%。
南阳3月份房地产市场行情【查看特别专题
3月份南阳市中心城区商品房批准预售项目4个,批准预售900套,预售面积12.3万平方米,较上月增长247.8%,较去年同期下降11.0%。其中住宅商品房预售面积11.3万平方米,较上月增长217.8%,较去年同期下降5.9%。
漯河  2012年第一季度房地产市场行情
漯河1月份房地产市场行情【查看特别专题
1月份漯河商品房成交面积12.6万平方米,环比下降10.2%,同比下降35.6%。成交金额2.1亿元,同比下降27.0%,环比下降14.6%;成交均价1677元/㎡,较上月下降4.9个百分点。从商品房类别看,1月份新建商品房成交面积占商品房总成交面积的50.5%,为6.4万平方米,环比下降4.1%,同比下降34.0%。成交金额1.4亿元占总成交金额的66.4%,环比下降2.1%,同比下降17.6%。成交均价2205元/㎡,同比增长24.8%,环比基本持平;存量商品房成交面积6.2万平方米,环比下降15.7%,同比下降37.1%。成交金额0.7亿元,同、环比均有大幅下降,降幅分别为40.3%和31.7%。成交均价1140元/㎡,同比下降5.1%,环比下降19.0%。
漯河2月份房地产市场行情【查看特别专题
2月份新建商品房成交面积7.0万平方米,同比增长57.9%,环比增长10.4%,占商品房总成交面积的52.1%,较1月份提高了1.7个百分点;成交金额1.4亿元,与上月基本持平,同比增长77.9%,占总成交金额的59.1%,较上月下滑7个百分点。成交均价1954元/㎡,较上月下降250元/㎡,降幅为11.4%,较去年同期上涨12.7%;存量商品房成交面积6.4万平方米,环比增长3.4%,同比增长10.3%. 成交金额1.0亿元,同比增长28.4%,环比增长33.8%。成交均价1475元/㎡,相比上月每平方米上涨335元,涨幅为29.4%,相比去年同期上涨16.4%。
漯河3月份房地产市场行情【查看特别专题
3月份新建商品房成交面积为8.9万平方米,环比增长26.2%,同比上涨23.8%。成交金额1.7亿元,环比增长27.0%,自2011年8月份以来单月最大增幅,同比增长28.9%。成交均价1966元/㎡,同、环比均有上涨,涨幅分别为4.1%和0.6%;存量商品房成交面积13.9万平方米,环比增长115.2%,同比增长2.7%. 成交金额1.2亿元,环比增长26.3%,同比下降23.6%。成交均价866元/㎡,环比下降41.3%,同比下降25.6%。
信阳  2012年1-2月份房地产市场行情
1-2月份,全市房地产开发投资9.27亿元,较上年同期增长0.5%。其中,住宅投资6.64亿元,下降20.4%。房屋施工面积继续下降。施工面积745.93万平方米,下降17.0%。其中,住宅668.66万平方米,下降15.3%。全市房屋新开工面积104.38万平方米,增长107.0%。其中,住宅89.09万平方米,增长125.1%。商品房销售良好。商品房销售面积9.75万平方米,增长13.2%,销售额3.42亿元,增长72.9%。
周口  2012年1-2月份房地产市场行情
1-2月,全市累计完成房地产开发投资9.37亿元,同比增长4.9%,比2011年末低14.1个百分点。其中住宅投资7.92亿元,同比下降7.0%。全市商品房销售面积为6.38万平方米,同比增长26.5%。全市商品房销售额1.84亿元,同比增长92.1%。在商品房销售中,现房销售面积5.64万平方米,销售额1.63亿元,同比分别增长17.1%和79.1%。期房销售面积0.75万平方米,销售额0.21亿元,同比分别增长225.9%和346.7%。