5月23日国务院常务会议指出,国内经济下行压力加大,要把稳增长放在更加重要的位置,并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
5月29日,湖南省发改委曾在会议文件上明确表示“在房地产调控总基调不变的情况下,将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施,支持居民购买首套普通住房”。一天后,该消息即遭“辟谣”。湖南发改委官员表示“从未研究楼市救市措施”。
5月31日,石家庄市住房保障和房产管理局官员表示,石家庄市拟在坚持楼市调控政策不放松的前提下,对包括限购在内的具体措施进一步细化。约一周后,当地官员表示,曾草拟过住房限购政策微调办法未获上级主管部门批准。
6月19日 住房和城乡建设部重申将积极配合金融部门,继续严格执行好差别化住房信贷政策。
7月5日 央行宣布自7月6日起下调存贷款基准利率。与此同时,央行还对房地产市场作出明示:个人住房贷款利率浮动区间不作调整,“金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房”。
7月7日 国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。
7月13日至15日,温家宝总理到四川省成都市就当前经济形势进行调研时表示:“会适当加大政策预调微调力度。”
7月19日,国土资源部与住房和城乡建设部联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调成果的紧急通知》,要求防止出现高价地,地方不得擅自放松楼市调控。
7月24日,国务院办公厅发出通知,针对近期房地产市场出现的新情况、新问题,为进一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组,对北京、天津、河北、上海等16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。
2012年7月24日,国务院办公厅发出通知,针对近期房地产市场出现的新情况、新问题,为进一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组,对北京、天津、河北、上海等16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。
此前,6月5日,住建部相关负责人在接受媒体采访时重申继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实;6月12日、14日,发改委、人民银行、银监会相继对媒体误报、误读辟谣;6月19日,住建部再次重申将积极配合金融部门、继续严格执行好差别化住房信贷政策;7月5日,央行指出金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房;7月7日,国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,决不能让房价反弹,造成功亏一篑;7月17日,国土部部长徐绍史表示,将继续坚持房地产调控不动摇;7月19日,国土部和住建部联合下发紧急通知,要求坚持房地产市场调控不放松,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。
中央“稳楼市”信号十连发
部委6月5次回应“风声”
各地政府接连对限购政策微调,加上降息刺激,开发商频频放出限购政策将松绑的信号。对此,6月以来,中央多个部委5次重申,“坚持房地产调控不动摇”,“个人房贷政策不变”。
6月6日,住建部新闻发言人敦促有关城市,“执行好限购措施”。同时,该发言人还称,住建部对地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。19日,住建部发言人再次表示,继续严格执行好差别化住房信贷政策。据悉,今年以来,住建部已3次重申“坚持房地产调控不动摇”。
同月,发改委、央行、银监会接连驳斥了市场上关于地产松绑、房贷放宽和个人住房抵押贷款风险权重下调的报道。
多部委回应楼市“风声”
6月6日住房和城乡建设部重申
继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施,巩固调控成果。
6月12日国家发改委发表声明
媒体6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道。经查,我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访,有关报道纯属捏造。
6月14日中国人民银行
银发〔2012〕142号文中“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”,是对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽,此次仍保持基准利率的0.7倍不变。中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。
6月14日银监会发表声明
个人住房抵押贷款的风险权重为50%,与现行监管规定相一致。近日,有媒体称,银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重,纯属误读。
6月19日住房和城乡建设部
住房和城乡建设部门将积极配合金融部门,继续严格执行好差别化住房信贷政策。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示,“目前楼市微调的手段基本集中在刚需和部分改善需求方面,而放松限购的政策全部被叫停。”这些微调包括:
一是免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。
二是改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。
三是公积金贷款首付及额度方面的调整。譬如重庆市首套房公积金贷款首付由30%降低到20%,贷款额度由20万元提高到40万元。另外,济南、厦门、重庆、郑州、南昌、武汉、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市提高了公积金贷款额度。
四是重启购房入户政策。譬如从化、长春。
五是补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖、扬州等。
地方政策忙微调
由于在财政体制上,房地产产生的土地以及交易税收收入大部分截留在地方,这在一定程度上造成了地方对于中央地产调控政策有微调之心。
“在口号上地方一定会保持和中央的一致性,但是目前陆续下滑的土地收入、地产交易收入以及地方经济上的压力,这使得地方在调控上有足够的压力去试探中央的底线。”上海一位地产商对本报记者表示,但是又不敢明目张胆。
自2011年下半年来,先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了微调政策。
到5月25日,厦门楼市政策传出“微调”方案,5月29日湖南省同样传出政策“微调”的声音,但两地政府都否认了传言。
薛建雄就认为,目前从观察的情况看,地方政府如果主动表态否定进行微调,就少见中央部委进行细致的追究,但是地方很多暗中的操作方式外界并不知晓。
在不少业内人士看来,即便抛开土地财政不谈,由于感受到经济下滑的压力,期待房地产市场的回暖给经济注入活力,诸多地方政府“微调”楼市政策也有一定的动力。
为何频调? 楼市低迷影响地方土地财政
住建部连续重申调控政策不动摇,但各地房地产政策仍频频进行微调。上海易居房地产研究院部长杨红旭认为,地方政府进行房地产政策微调的动力在于受楼市调控的影响,当地房地产市场低迷,影响到地方财政收入。另外,房地产作为经济增长的驱动力,严重影响了当地的经济发展,因此政府不希望楼市再低迷下去。现在重点打击投资性需求,鼓励刚需置业。而河南等地的政策微调,也是打着刚需旗号进行调整,这样的微调也无可厚非。
亚豪机构市场总监郭毅认为,地方经济发展过于依赖土地财政的路径短期难以改善,在没有寻找到替代性产业支撑区域经济的背景下,限购政策执行一年多的时间,开发商销售困难库存增加,拿地意愿空前低迷,地方财政的压力到了一个临界点,再加上地方政府换届后迫切需要政绩表现,房地产作为拉动投资、消费最快的产业,无疑被地方政府寄予厚望,因此频频出台松动政策。
房价反弹? 微调或使量价齐升
杨红旭表示,如果多地效仿微调,可能会引起成交量的增加和房价的反弹,但明显反弹的可能性还是不大。首先,限购限贷政策没有完全放开;其次,企业资金压力仍然很大,以价换量仍是趋势;再次目前住宅库存仍处高位,还需要消化一段时间。
郭毅认为,有2008、2009年楼市暴涨暴跌的先例,调控政策的微调将极大影响到购房者和开发商对楼市走向的预期,近期北京商品住宅销量大幅攀升正是购房者在楼市向好预期下的抄底心态造成的。虽然房价反弹,有幅度,也有时间,只要限购不解禁,成交价量的反弹不可持续,但当前,反弹是必然。
会否松绑? 其他城市或效仿跟进
杨红旭认为,如果河南的楼市微调不被叫停的话,其他城市效仿的可能性还是很大。而且“认房不认贷”的政策与国家政策相悖,但可能地方银监局与银监会沟通过,才出这样的政策出来。
高策地产服务机构董事长陶红兵也认为,只要调控不违背限购红线,出台支持刚需购房的政策,也是很有可能被默许的。其他城市也会继续跟进。河南的政策是对“认房又认贷”的一刀切政策的纠偏,是一种合理的改进,而7折利率也是央行默许的,最终的决定权仍在各大银行手中。
郭毅则认为,近期宽松的口子越放越大,如果河南微调政策能够通过中央关口,那无疑将形成示范效应,房地产调控岌岌可危。
楼市博弈升级 地方屡探“政策微调”
郑州住房管理中心通知显示,8月1日起,郑州低收入人群若同时符合以下条件可申请公积金贷款限额贴息,连续正常缴存公积金两年以上;购房面积小于90平方米(含90平方米),且家庭只有一套住房;申请人按贷款合同约定正常还款一年以上,尚未结清贷款,无违约记录;申请人上年家庭实际收入低于当地上年城镇居民人均可支配收入标准或申请人有重大疾病。
同日,南京市出台《市政府关于拉动内需扩大消费的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》要求,“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度”、“对于公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持”。与此同时提出,入选“321”计划的人才,正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款;若首次购买自住商品住房,视同南京户籍,并可按五年内个人所得税市以下留成部分,给予购房补贴。
据不完全统计,自房地产调控以来,通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达近50个,虽然成都、重庆、扬州等城市微调政策获放行。但有些省市“新政”出台不到一个月,甚至还来不及实施就已夭折。

应推出后续新政
“现阶段,已实行近两年的限购政策随着时间的推移效力不断衰减。”中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组成员邹琳华认为,楼市低迷条件下地方政府面临财政困难,对限购政策执行力度大打折扣;限购大都以户籍及社保、税收缴纳年限为门槛,符合纳税和社保条件的人随时间推移而增多;各种规避限购手段越来越成熟,都在减轻最严厉调控手段的限购效力,与此同时,新的抑制住房投资投机的有效手段尚难以跟进,从而形成相对的政策薄弱期。
中国房地产研究会副会长童悦仲也同意以上观点,他表示,虽然在投资、投机性泡沫被完全挤出市场之前,房地产调控不会放松,但是我们必须尽快推出具有同样效力的替代政策,形成房地产调控长效机制,例如能有效抑制投资、投机性住房需求、稳定税收来源的房产税政策。
全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,现阶段我国处于房地产调控关键期,急需推行后续新政,亟待形成长效调控机制,稳定市场预期,避免房地产调控功亏一篑。
“但是我们必须注意到,我国楼市回暖速度并不一致。例如,京沪深等一线城市已有明显迹象,而中西部地区则刚有迹象。因此,在未来的楼市调控中,也应分地区地,差异化地进行调控政策。”顾云昌说。
博弈之后 住建部落定调控大局
从去年下半年开始,北京、上海、武汉、厦门、佛山、扬州等多地接连“微调”政策,“松绑”楼市调控,中央多次强调坚定执行楼市调控政策,但在经济增长压力加大、地方土地财政收入减少的背景下,地方政府一直“潜伏”着放松楼市调控的冲动。
从去年的佛山拟放松限购的政策“一日游”,到安徽芜湖的买房发补贴、广东中山悄然提限价等,可以看出,在中央楼市调控高压政策之下,饱受财政压力的地方政府一直在试探中央政府的限购决心。
自2011年8月安徽马鞍山高层次人才买房税费优惠开始,近一年来,先后有近50个城市通过调整土地出让金、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。其中,上海、佛山、芜湖等城市政策由于触碰调控红线被紧急叫停,湖南、河南以及石家庄、珠海等地政策被媒体曝光后未经出台就“胎死腹中”。但也有相当一批“微调”政策因为没有触及中央政策底线,并没有被叫停。截至目前,包括成都、重庆、扬州在内的40多个城市“微调”政策放行通过。
在此背景下,中央严令楼市调控政策不能打折,对于明显放松调控、扰乱政策预期的地方政策变化,一律叫停,并多次强调,今年中国楼市调控不会放松,限购、差别化的信贷政策仍将严格执行。
下半年房价若快速反弹 更严厉调控或出台
7月13日至15日,温家宝总理到四川省成都市就当前经济形势进行调研时表示:“会适当加大政策预调微调力度。”这一消息传出后,业内议论纷纷,有业内人士表示,当前稳楼市关键是要稳预期,防止开发商“造势托市”反而会带来新一轮更严厉的调控政策。
“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹,并不排除调控政策会继续收紧。”专家指出,如果三季度价格出现反弹,且反弹的幅度超出市场承受范围,可能会引出新的调控政策。“中央调控房价的决心非常坚定,调控政策将根据市场的动态变化适时调整,对于合理性住房需求和投资性需求,分别实施更精细化的政策措施。国务院及有关部门负责人近期的接连表态,再次向市场传递出‘调控不放松’的明确信号。地方政府和房地产企业绝不能低估中央调控楼市的决心和能力。一旦引发房价快速反弹,便可能进一步招致严厉调控,使楼市理性调整的步伐受阻,对各方都带来不利影响。”