购置房产从最初的看房到最后办理产权证书,其过程中历时较长,所涉环节与其他商品购买相比而言较为繁多,因此也极易产生纠纷。
在此,河南楼市网首席法律顾问、河南国银律师事务所房地产专业律师梁梦楠女士就商品房买卖过程中所常见的几类法律问题为大家做出详细解答。  
    梁梦楠:河南国银律师事务所执业律师、河南楼市网首席法律顾问。郑州大学法学本科毕业,担任多家房地产公司、投资担保公司常年法律顾问,精通房地产、投资担保及拆迁等领域的法律法规。
许多购房者在购房之初往往被开发商发布的各种宣传广告所吸引,诸如“赠送入户花园”、“高级实木地板”、“24小时热水”等等,但最终交房时却发现实际交付的房屋与广告宣传大相径庭。业主在购置房产尤其是签订合同时处于弱势地位,开发商对其所宣传的对业主具有较大诱惑力的广告内容往往拒绝写进合同条款。所以,在这里要告诉广大业主在购房时要注意保留开发商的相关宣传资料,诸如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、售楼书及各种宣传材料、样板房展示等等,在开发商实际交付使用的房屋与广告宣传不一致的情况下,如果广告宣传对于合同签订及价格有重大影响的,业主有权利要求开发商履行其广告宣传上的承诺。
案例分析:
·售楼员虚假宣传业主有权讨回定金
依据郑州市限购政策的规定,非本市户口居民在市区购房需要具备持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的条件。由于该项政策的出台使得一部分需要购房的人因不具备条件而被拒之门外,但也有一些人为了购房而提供虚假信息,这种行为一经查处,最终受害者还是业主。根据规定,房地产开发企业及代理销售的经纪机构应当严格执行本通知规定,切实履行相关责任和义务。违反本通知规定,或因未履行告知义务,或与购房人串通、提供虚假证明、信息的,一经查实,房管部门将暂停其网上销售,因购房人提供虚假证明、信息造成的损失由购房人自行承担。
案例分析:
·北京男子违反限购令买房 无法过户遭违约索赔
·售楼员出歪招避"限购" 外地购房者陷购房纠纷
同样是因为限购原因,已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,或者拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭因属于限购对象,个别人采取了以他人名义购房或者“假离婚”的方式来规避限购政策。在这里要告诉大家的是这些行为中都存在较大的风险,我国对于不动产物权的确定采取的是登记主义原则,也就是以产权登记证书为准,以他人名义购房,虽然自己支付了购房费用,但如果产权登记人也就是名义购房人将房产出售给善意第三人的话,作为实际购房人的权利保障相对较弱,风险也较大;为了购房而假离婚的行为同样也存在较大风险,离婚是关系到婚姻双方以及家庭成员间情感、经济等众多因素的一件大事,如果仅仅因为买房而离婚太过草率,往往导致多重矛盾和纠纷。
案例分析:
·售楼员频献歪计 为破限购令教唆客户“假离婚”
·沈阳一对夫妻为卖房逃税办假离婚被刑拘
规划、设计变更是近年楼市纠纷的一大焦点,比如:绿地消失、容积率增加、户型结构变化等。尽管权益受到损害,但业主往往因找不到相应的合同条款支持,使得自己的维权陷入艰难境地。依据法律规定开发商不得擅自变更规划、设计,确需变更的也需要经过规划部门批准、设计单位同意,并且要及时履行书面通知义务,业主有权决定是否退房。为了更有利于业主维权,提醒广大业主在与开发商签订预售合同时对于规划、设计变更的相关条款作出详细约定,包括开发商的书面通知义务,如何赔偿损失等。
案例分析:
·开发商擅自变更规划引起的纠纷案例
·全国2150个房地产项目被查处 因违规变更规划
因为限购令的出台时间比较紧急,买卖双方在签订房屋买卖合同时对政策的具体规定并不知情,因限购令的出台致使合同不能履行的,卖房应当退还定金。
案例分析:
·不想赔违约金,开发商篡改合同?
·刚交了订金签了合同 限购令来了
·交完定金却没见到房子 买主告上法庭获赔双倍
·拿了定金就是不过户 卖房失信判还两倍定金
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:由于出卖人原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物未尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
案例分析:
·开发商拖延办理房产证将被重罚
·开发商挪用资金拖延房产证 业主法律维权
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