(一)短期和中期内来看,房地产市场上有顶下有底
2010年调控以来抑制投资性购房从没有松动,这让房价的上升有了顶;为了避免房地产市场硬着陆,从2011年年底国家对刚性需求政策的放松和地方政府陆续出台政策扶持刚性需求,让房地产市场有了底。
当前,宏观政策在“保增长”和“抑通胀”之间,宏观经济政策有些左右为难。
(二)从远期来看:房地产市场有四个“确定无疑”(陈淮)
其一,中国在未来5年、20年,仍将是世界规模最大、增长速度最快的房地产市场,确定无疑;
其二,20年后的房价一定比现在贵,确定无疑;
其三,中国将长期抑制为卖而买的需求,让大家享受经济发展带来的好处,确定无疑;
其四,让更多的人民群众买得起房,而不是买不起,确定无疑。 中国城市化的意义:
诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨断言, 21世纪对世界影响最大有两件事:一是美国高科技产业,二是中国的城市化。 纳瑟姆曲线:
从国际比较来看,在城市化低于30%时,增长速度较慢,但是城市化高于30%以后,就会加速发展期,这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓。
我国一线城市城市化率已经接近59%,已经进入平稳阶段;二线城市只有48%,低于全国目前城镇化率的平均数;三、四线城市刚刚进入29%的城市化率,发展空间巨大。
中国城市化的进程
河南省城市化进程
建国以来,中国的城镇化取得了瞩目的成就:城镇化水平由1949年的10.6%提高到2011年的51.3%,年均增长0.66个百分点。
其中:1949—1977,年均0.28个百分点
1978—1995,年均0.64个百分点
1996—2011,年均1.46个百分点。
1978年,河南省城市化率为13.6%,2011年为40.6%,低于全国平均水平约10个百分点。
其中:1978~1990年,年均0.16个百分点;
1990~1995年,年均0.34个百分点;
1995~2004年,年均1.30个百分点;
2004~2011年,年均1.74个百分点。
(三)宏观调控中郑州市第一季度房地产市场特点
1. 商品房销售量有所回升
今年第一季度各月份,市区商品房销售面积分别为:一月份23.67万平方米、二月份39.59万平方米、三月份77.13万平方米。从发展趋势来看:环比增长幅度三个月分别为-61.19%、67.25%和94.8%,成交量呈现出较为明显的回升态势。
2.商品房投放量先减后增
第一季度各月,市区商品房投放面积分别为37.45万平方米、10.36万平方米和53.43万平方米,环比分别为-21.18%、-72.33%和415.53%;其中,2月份的投放量是2009年8月份之后的月度最低值。进入3月份后,商品房投放量有所回升。
3.商品房库存量持续下降
受销售情况好转的影响,市区商品房累计可售面积2、3月份持续下降,环比分别为-4.32%和-3.70%。与1月底相比,3月底的商品房累计可售面积减少52.93万平方米,商品住房累计可售面积减少51.98万平方米,所减少的库存量基本上都是商品住房。
4.二手房交易逐渐活跃
今年1季度各月,市区二手房交易面积环比增长速度分别为-42.12%、-0.17%和80.0%,购房需求有所释放。
除受到新建商品房市场销量回升、购房心理变化等因素的影响外,3月份,郑州市地税局发文宣布,将从4月份起调整存量房的计税标准,促使一些已成交尚未过户的二手房集中办理过户手续,当月交易量相对于1、2月份而言增长明显,达到15.66万平方米。
5.商品房价格呈现反弹趋势
据郑州房管局4月19日发布数据:3月份市区商品房销售7987套,环比增加105.32%,均价6902元/平方米,环比2月份上涨259元。
3月份市区商品住宅销售共计7370套,环比增加111.05%,成交量几乎是去年同期的三倍,均价6010元/平方米,环比上涨65元,同比上涨489元。
同时数据也显示,3月份二手房市场销量回升。市区住宅二手房销售1719套,比上个月多卖781套;价格方面,每平方米5041元,比去年同期上涨了583元。
(一)商业地产基本概念与特点
商业与房地产是两个完全不同的概念,从19世纪60年代开始,两个概念逐渐结合起来,形成了一个众所周知的概念——商业地产。
1. 广义的商业地产
指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、影剧院、会展中心以及流通业、服务业等用途的建筑设施。
2.狭义的商业地产
专指用于商业服务业经营性物业。包括批发零售、餐饮、宾馆酒店、娱乐、休闲、物流配送设施等。
3.商业地产的行业特点
①高资金投入;②高开发风险;③高投资回报;④高社会贡献。
4.商业地产在城市发展中的作用
①带动三产迅速发展;②改善人们生活品质;③提升城市综合竞争力;④吸纳社会人口就业;⑤承载城市景观功能。
5.商业地产与住宅地产的主要区别
(1)开发模式——商业地产:策划招商在先 开发建设在后;住宅地产:开发建设在先 策划销售在后。
(2)融资模式——商业地产:长期 以信托基金为主;住宅地产:短期 以银行贷款为主。
(3)运营模式——商社地产:以持有产权为主,统一使用权;住宅地产:以销售产权为主 分散使用权
(4)赢利模式——商业地产:以长期租金收益和物业升值为主;住宅地产:以快速售楼回款为主
(二)调控政策下的机遇与挑战
就住宅地产而言,经历了快速发展的黄金十年,虽然未来空间仍然巨大,但至少短期内“爆发式”的增长已结束了。它给商业地产确实打了一个希望,商业地产目前有机会。
按理说商业地产的价格应该是比住宅高,但是我国不少地方多年来是一直是倒挂的。随着我国商品经济的发展,专业化分工的发展,城市化水平的不断推进,商业地产还会有一个很好的向上发展空间。
21世纪前十年投资住宅,第二个十年投资商业地产。
1.商业地产面临的机遇
第一,现在政策比较宽松;第二现在商业地产的价格比较合理,没有多少泡沫;第三发展的前景比较看好。
2.商业地产面临的挑战
第一,是现在的市场竞争非常激烈;第二,商业地产交易成本较高;第三,商业地产的经营成本不低。
3.商业地产成功五要素:
第一,良好的位置。位置是首要因素。即便是在私家车快速发展的今天,中国也很少有郊区商业成功的例子。在传统商业区选址成为一个商业地产项目成功的基础。
第二, 准确的市场定位。选址解决理想位置,第二个因素就是要有一个良好、准确的商业定位。这个商业定位一定要与物业的规模相对应。
第三, 投资商的雄厚实力。有了良好的地理位置及准确的商业定位后,第三个因素就是投资商的实力。与住宅项目不同,住宅项目可以卖期房,而商业地产项目的资金要一步到位。因此,没有足够的资金资源,投资大型的商业地产项目要小心再小心。
第四,商业组合及入驻商家实力。相对固定的主力租客应是这个组合中的关键,用一些商业的基本组合加上诸多专卖店,构筑成一个一站式购物场所,成为周边区域一家人休闲、购物、甚至参观的好地方。
第五,完整的产权和良好的物业管理。商业地产项目完整的产权和良好的物业管理,二者是密切联系的。分散销售的购物中心就像一盘散沙,开发商只有保留大部分产权才有责任去精心打理。
4.著名房企转战商业地产
伴随新一轮针对住宅去投资化的宏观调控政策,自2010年开始,不少原本聚焦住宅市场的大型房地产企业纷纷选择投身商业地产,其中不乏如“招保万金”这样的传统住宅开发企业。
  • 万科地产
    2010年,此前专注住宅的万科开始进军商业地产,而且来势凶猛,半月内就定下3个大项目,在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元,并宣布要将持有型商业地产比例提高到20%。2011年6月28日,万科发布了包括购物中心品牌——“万科广场”、社区商业品牌——“万科红生活中心”和“万科红新街坊”、写字楼品牌——“万科大厦”商业产品系列

  • 龙湖地产
    2010年,龙湖地产在北京的销售排名为第二位,销售额达100亿元,住宅收入为主力。但其营销总监在接受媒体采访时表示:“在稳固住宅市场的前提下,2011年,龙湖将在北京重点布局商业地产。”事实上,龙湖此前已成功运营了超区域型购物中心、区域购物中心、社区购物中心、邻里生活中心等4大类型,近20个商业项目。

  • 中粮地产
    早在2010年,中粮集团就明确将商业地产作为一项支柱产业来经营,未来5-10年内,规划的商业资产总额将达集团资产的30%(700亿元左右)。 大牌房企转战商业地产,一方面是为了应对宏观调控政策的变化,另一方面基于行业和自身发展的需要。

  • 招商地产
    2011年3月12日,招商地产公告称,招商地产旗下子公司深圳招商房地产公司将以派生分立的形式,一分为二,成立存续公司和新派生公司深圳招商商置有限公司(以下简称招商商置)。而这也意味着,招商地产决定在商业地产的开发和经营上走出一条更专业的发展道路。

  • 保利地产
    2010年,保利营销总监胡在新表示,保利将全力冲刺商业地产领域。“未来的3~5年间,将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

  • 金地地产
    2011年3月17日,金地地产集团在2010年年报中透露,“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼”的发展战略,确定了金地未来几年的发展方向。

未来五年商业地产开发将成为重要的业务板块:一方面它与住宅地产形成良好联动,通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平;另一方面,商业地产将会通过资本平台的整合来获得更高的投资回报。
你可以跑不过刘翔,但是不能跑不过CPI。
我国目前“负利率”现象依然存在并有加剧之势。
负利率直接导致在座每个家庭财产的持续性缩水。
任志强:负利率时代不买方就是傻瓜。
据国家统计局4月14日数据,今年3月份,我国CPI同比涨幅达到3.6%,这是我国银行存款自2月份由负转正后再次由正转负。我国目前银行一年期定期存款利率3.5%。去年到今年,央行五次四次加息,每次0.25百分点,由2.25%到3.5%,但仍然不改存款负利率现象。(3.6%-3.5%=0.1%)

关于理财的经典谚语:
1.你不理财,财不理你。2.结婚之前要彩礼,结婚以后需理财。
3.当今中国,人们被分为三等:上等人靠权力和资本吃饭,中等人靠知识和技能吃饭,下等人靠劳动力吃饭。
4.如果你有30万资金,并且去积极理财,你的收益相当于家里多了一个人挣工资。
之所以世界上绝大多数的人为了财富奋斗终生而不可得,其主要原因在于:虽然他们都曾在各种学校中学习多年,却从未真正学习到关于金钱的知识。
其结果就是:他们只知道为了钱而拼命工作……却从不去思索如何让钱为他们工作……
——作者:罗伯特·T·清崎

投资理财“投”什么?
随着经济的不断发展,可供选择的理财产品越来越多:存款、黄金、期货、外汇、股票、古玩、名人字画、邮票、房地产等等。
要论投资收益最大,当属房地产。
要论投资稳定性最高,当属房地产。
要论对投资者专业素养要求,当属房地产。
看看周边快速致富人群的投资重点,当属房地产。
国际专业理财机构评估一处物业是否值得投资的基本公式:某物业的年收益×15年=房产购买价
也就是说,如果某处物业的年静态收益率能够达到6.6~6.7%以上,则认为该物业就属于物有所值,值得去投资。
商业地产投资回报率高的原因分析
随着经济的不断发展,可供选择的理财产品越来越多:存款、黄金、期货、外汇、股票、古玩、名人字画、邮票、房地产等等。
1.商业地产收益稳定性高。
2.商业地产增值速度更快。
3.商业地产增值潜力更大。(与住宅地产比价差距较小)
4.商业地产经营方式灵活多样。(55%出租,35%自营,10%出售)
商业地产投资回报率
如果住宅回报率以6%以上,写字楼为8%左右,商铺有时可以高达10%。
1. 商业步行街的起源
商业步行街发源于中国,唐代时期,长安就有著名东市和西市。到了宋代,清明上河图就是典型的商业街,到了近现代,我国商业步行街逐渐落后。
2.西方商业步行街成因
最初出现步行街,是因为城市膨胀,尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能,由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化,人们搬到郊区去居住。于是造成了城市的“空心化”。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态,因此建了步行街,使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。
3.我国现代商业步行街成因
随着经济的发展,二十世纪九十年代以来人们开始意识到,我国的很多大型都市也开始变得不适宜步行了。九十年代后期,人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市,以北京王府井步行街建设为标志,我国的商业步行街开始进入了快速发展的时期。
4.步行街的长度
商业街的一般长度为500-700米,最高限为1000-1500米(王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔滨中央大街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米)
5.步行街的宽度
商业街适宜宽度为20-30米,小型步行街宽度以20米左右为宜(王府井步行街38米、上海南京路30米) 每人要有不低于4平方米的面积。
6.步行街的高度
商业街宽度和高度的比例最好为1:1,最高不要超过1:2(上海南京东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1:1的比例) 从一般的情况看,步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜,最高不要超过四层,地下延伸则最多不要超过两层。
7. 步行街的升级与发展
第一代步行街——仅仅为了吸引顾客,纯粹的商业性步行街。
第二代步行街——体现了对步行者的关怀,关注环境的人性化建设。
第三代步行街——成为了社会活动中心。
8.商业步行街规划应遵循的原则
1.合理选址,准确定位。
2.规模适度。
3.营造良好的购物氛围。
4.“道”、“场”空间的合理安排。
5.以人为本,充分体现不同层次顾客的需要。
6.结合本地文化,突出特色。
7.加大宣传力度,吸引多方投资。