三季度经济增速创14个季度新低,是否触底企稳有待四季度检验

三季度GDP增速为7.4%,连续7个季度回落,创2009年一季度以来新低。在经济增速创新低的同时,9月份多数经济指标呈现止跌回稳迹象。9月份同比增幅较8月份:工业增加值回升0.3%,出口回升7.2%,进口回升5%,消费实际增速回升1.1%,投资回升3.6%,PMI回升0.8%。这反映出当前我国经济增速放缓趋于稳定并出现积极变化,但经济趋稳基础尚不稳固,有待于四季度进一步巩固检验。


房地产业仍处筑底回稳阶段

9月房地产投资额7358亿元,同比增速放缓至14.2%,环比增6.4%,不过前三季度累计增速又放缓至15.4%;全国房地产开发景气指数为94.39,较8月小幅回落0.25个百分点,仍在不景气区间徘徊筑底;房屋新开工面积同比环比均出现较大幅度的下降,累计同比降幅也有所扩大;土地购臵面积也较8月份下降显著,累计同比降幅拉大,反映出在8月拿地、新开工高潮之后,9月有较大幅度的回落;不过9月销售还是继续保持活跃的态势,资金状况也进一步好转。尽管部分指标出现反复,但整体上而言,房地产业仍处在筑底盘整阶段,未来将会逐步筑底回稳的迹象不改。

"金九"商品住房销售创年内新高

9月全国商品房销售面积11026万平方米,环比增25%,同比微降3.6%;销售额6343亿元,环比增19.4%,同比增4.9%。其中商品住宅销售面积9900万平方米,创今年以来单月新高,环比增25.2%,同比降1.6%;销售额5404亿元,环比增19.6%,同比增9.4%,也创年内新高。9月商品房、商品住宅的销售量环比大幅回升,且商品住宅成交量、金额还创出年内新高,"金九"依然存在,延续5月份以来的成交活跃程度,市场企稳回升态势进一步巩固。



70城市房价超四成环比回升,逾八成同比下降

9月份70个大中城市新建商品住宅价格,从环比看,环比下降的城市数量小幅增加至24个,较8月多4个;环比止跌的城市为15个,环比回升的有31个,二者合计占到2/3;从同比看,同比下降的城市数量小幅增加,从53个增加到55个,占比仍近八成,12个城市保持继续上涨态势,其中5个城市涨幅进一步回落;从定基看,定基下降城市仍为7个,其余63城市房价仍还处于上行态势,最高为乌鲁木齐,涨幅为10.6%。大中城市房价同比下降范围进一步扩大,但环比止跌和上涨的城市数量也保持多数,这反映出70城市房价普遍呈现出环比止跌、并缓慢上升态势。房地产市场调控仍在攻坚期。

1、全国宏观经济政策:南沙规划落地,促外贸增长系列政策措施颁布

9月CPI涨幅小幅回落至1.9%,通胀压力持续趋缓,经济形势也出现止跌向好的迹象。今年前三季度以及9月份的多项经济数据增幅已现止跌回稳态势。9月消费14.2%(较8月加快1个百分点)、出口9.9%(较8月加快7.2个百分点),进口增长2.4%(较8月加快5个百分点)、前三季度投资20.5%(较前八个月回升0.3个百分点),前三季度实际消费11.6%(较前八个月回升0.2个百分点),外贸也止住连续下滑的势头。在上述背景下,宏观预调微调政策仍在不断推出。9月份,国务院又接连出台稳外贸的八项举措和南沙新区发展规划,双管其下全力稳增长。
在经济形势筑底向好的背景下,对房地产政策重申坚持不动摇,继续从严执行。但地方楼市政策出现分化,贵阳、大连等地因地制宜的出台促进市场活跃的新举措,武汉、广州、深圳、南京等地加强楼市交易监管,多种手段控房价,稳市场。

促外贸,稳增长,国务院八大举措落地。9月16日,国务院办公厅发布了《关于促进外贸稳定增长的若干意见》,确定了加快出口退税进度、融资、出口信保、贸易便利化等八项支持政策。随后,财政部、国税总局、发改委、海关总署等相关部门陆续出台细化落实措施。今年以来外贸形势十分严峻,尽管单月外贸数据绝对值仍处增加态势,但持续低迷的增速使得全年进出口实现10%增长的目标变得日益艰难。特别是去年以来实施的扩内需政策也因内需疲弱致使稳增长效果不佳,进口增幅则从7月的4.7%下滑至8月的-2.6%,为七个月来首次负增长,如果扣除今年1月,则为2009年10月以来的首次负增长。在这一系列政策的刺激下,9月份外贸增速出现显著的回升,并且出口总值再创单月历史新高。

广州南沙新区发展规划落地,以发展地方经济拉动整体增长。继中部崛起和兰州新区两大区域规划之后,国务院又批复了广州南沙新区发展规划,这也是是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、兰州新区后,国务院批复的第六个国家级新区。在国内经济增速持续下滑的背景下,区域发展规划已然成为"稳增长"的重要手段。《规划》从金融、通关、土地管理制度、海域使用、社会管理等等方面予以政策支持和试点。《规划》颁布有利于推动粤港澳全面合作,有利于发挥广州的国家中心城市作用,探索新型城市化发展道路,有利于促进区域协调发展,推动大珠江三角洲地区打造世界级城市群,有利于构建开放型经济新格局,提升我国国际影响力。放在眼下这个时机出台,客观上有

2、房地产政策:地方楼市政策分化,放松与从紧并存

贵阳出台系列鼓励措施,意在促楼市成交活跃,稳地方经济发展大局。贵阳市近期出台一系列针对商业、办公和首套住宅购房的鼓励措施,包括买房落户、提高首套房的公积金贷款额度、降低公积金首付比例、契税优惠等具体举措。出台鼓励措施的原因主要有四:一是商业、办公市场供应量巨大,但实际需求难以匹配;二是今年以来房地产市场整体不佳,特别是土地市场低迷,牵连地方经济发展。三是通过城市棚改、城中村改造,既能改善民生,又能扩大内需。不仅能增加投资,而且能够带动钢铁、建材、家电等上下游产能的消化。四是贵阳稳增长的具体措施之一。今年上半年贵阳GDP增速较预期下滑1.2个百分点,市委书记明确表示,下半年必须加速发展,才能确保全年增长目标。

武汉加强预售资金监管,可能会加速房企洗牌。现行的商品房预售制度存在一定缺陷,武汉也出现过开发商卷预收款逃跑现象,预售资金监管是对预售制度的补充和完善,是贯彻督查组意见的具体举措,有助于房地产市场的健康平稳发展。在开发商已被收紧贷款的环境下,实施预售资金监管必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。这一举措或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售,在短期内增加市场供应,这种情况将有利于价格的降低。但是,能否产生这种效果还取决于市场多方面合力博弈的结果如何。

广州拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售,控制预售房源和推出节奏,以调控全市房价。广州率先在全国实施豪宅限售,表明的是当前房价上涨压力仍然很大。近期住建部有关负责人又表示,将适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。为控制房价涨幅在合理的区间,避免被问责,才通过行政性的控制高端楼盘的销售节奏,以降低全市均价水平。这一举措将会广州高端住宅的销售产生一定的影响,企业销售周期拉长,资金回笼速度减缓。

3、宏观政策对房地产市场的影响

南沙新区区域规划颁布,有利于带动包含房地产开发在内的城市开发建设高潮。《南沙新区发展规划》中提出,要建设商业服务中心,建设核心湾区中央商务区,建设集购物、餐饮、休闲、旅游于一体的地标性商业设施,大力集聚国际知名品牌,建设国际都会级商业功能区。这些规划将推动南沙新区跨越式发展,特别是以房地产开发为主的城市功能打造和形态塑造将有极大的发展空间。上述战略规划和功能实现,都无不以商业地产开发、运营为基础,因此这将极大的促进商业地产。

行政性限价限售措施重现。从国务院督察组做出从严执行现行政策的结论看,房地产调控延续"从严执行、稳定价格"的方针。这意味着限购、限贷、二套房等措施还将严格执行,并且如何控制在量升态势下,房价保持相对稳定成为今后一段时间的燃眉之急。预计各地可能会采取控制高端物业入市规模,加大中低价位、非中心城区住宅的供应和成交,以拉平均价,保持相对稳定。如若价格控制不住、上涨过快的话,不排除更多的城市采取暂停高端物业的预售许可等行政性限售措施。

在各地"稳增长"加码态势下,地方楼市仍会因地制宜的"曲线微调"。经济下行、财政收入下滑、地方债务到期等多重压力下,预计各地仍会陆续出台经济刺激政策。在稳增长的大背景下,地方政府对自住型需求的微调仍将因时、因地的继续上演。除了上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度和首付比例、首套优惠利率外,还可能会采取购房落户、变相降低合理改善性购房门槛,促进市场成交,带动楼市行情回稳、活跃。

近期全球货币宽松化势头进一步蔓延,美欧日发达经济体相继推出了量化宽松的货币政策以刺激本国及地区的经济复苏,但效果如何尚待检验。同时,全球货币政策的量化宽松带来的资本流动性给新兴市场国家和地区的经济再度提出考验,或将进一步推高这些国家和地区的通胀压力,从而带来更大的经济下行压力,使得这些国家和地区的央行会陷入更深的进退两难的境地。

1、美联储褐皮书:美国经济继续缓慢复苏

美联储10月10日公布褐皮书显示,报告指出,总体而言美国经济活动从8月份报告以来实现了小幅增长,个人消费支出与前一阶段持平或仅小幅增长,美国制造业形势喜忧参半。零售销售比去年同期略有增加,旅游业增长强劲。而石油价格上升以及财政悬崖的情景预期仍是消费者主要担忧的问题,汽车销售水平稳定且良好,较一年前有所上升。此外报告特别强调了房地产市场的好转,称住房市场普遍有所改善,所有12个美联储辖区的住房市场均有起色,即12个辖区的成屋销量均实现增长,售价持稳或增长。

2、美国商务部:美国经济增长预期下调

美国商务部9月27日发表报告,将第二季度国内生产总值(GDP)按年增长下调至1.3%,较原先预期的1.7%下降0.4个百分点,也低于经济师的普遍预期。美国中西部经历半世纪以来最大旱灾,政府估计农产削减120亿美元,是下调增长的主因,消费和出口增长等范畴表现亦较以往疲弱。专家认为,经济增速太慢,难以拉低失业率,预计直至年底仍将徘徊8%水平。

3、欧盟委员会:9月欧元区经济敏感指数跌至85.0点

欧盟委员会9月27日发布报告显示,今年9月,反映经济信心的欧元区经济敏感指数连续19个月下滑至85.0点,降至2009年9月以来最低点。欧盟的经济敏感指数下降0.9点至86.1点。报告指出,欧元区和欧盟的经济信心继续下降的主要原因是服务业与零售业企业以及消费者的信心继续下滑。

4、日本政府:连续三个月下调经济评估

10月12日,日本政府公布的10月份经济评估报告称,受世界经济减速的影响,日本经济近期疲软不振,并连续第三个月下调了经济评估。这是日本继雷曼金融危机后2008年10月至2009年2月连续五个月下调经济评估以来,最长时间的连续下调。

5、经合组织:全球经济将继续减速

经合组织10月8日发布的综合经济先行指数报告显示,全球多数主要经济体将在未来几个季度内继续保持增长减速趋势。总体来看,经合组织地区经修正后的整体先行指数从去年12月开始恢复增长,但从今年2月开始呈渐降趋势,8月降至100.1点。七国集团(美国、英国、德国、法国、加拿大、意大利、日本)整体先行指数也从年初开始走低,8月也降至100.1点的水平。这表明,经合组织地区和七国集团经济将保持在长期平均值100点以上低速增长。

6、国际货币基金组织:下调今明两年全球经济增长预期

10月9日国际货币基金组织发布的《全球经济展望》报告再次下调了全球经济增长预期。与数月前相比,IMF最新预测的全球经济前景更为黯淡。报告指出,不断加剧的风险将进一步削弱本已放缓的全球复苏。IMF预计今明两年增长率分别为3.3%和3.6%,较4月份报告分别下调0.3%和0.5%。报告指出,未来全球经济活动仅会有小幅好转;先进经济体出现衰退,新兴市场和发展中经济体出现低增长概率惊人的高。

7、国际经济形势对我国经济的影响

欧美日加大量化宽松影响我国货币政策执行。近期欧美日加大量化宽松力度,特别是美国QE3极大改善了市场的预期,由此导致了大宗商品的普遍上涨,这会加大全球的通胀压力。在我国经济增长放缓的背景下,使我国货币政策的执行陷入两难境地,加大了我国实现稳增长、控通胀的调控目标难度。
欧美加大对我国出口商品规格要求将促使我国外贸企业积极转型。近期欧美作为我国的主要出口贸易国家和地区,对我国出口商品、订单质量的规格要求加大了力度,这就需要企业积极实现外贸的转型升级,通过拥有自己的核心技术、品牌的特色和优势来应对国际市场的考验。
中日钓鱼岛争端使我国对日贸易面临考验。近期中日关于钓鱼岛的争端给我国对日贸易带来了较大的负面影响。由于中日之间的双边贸易以及日本的对华投资也是我国吸收外资的重要渠道之一。如果日本政府长期坚持错误的立场,必然会影响投资和贸易的环境,企业的投资和贸易活动就会受到一定的冲击。

尽管三季度经济指标整体依旧下行,但部分经济指标已经呈现出止跌筑底迹象。前三季度投资增速止跌回升至20.5%,实际消费增速止跌回升至11.6%,外贸整体增速也呈现止跌迹象。同时,9 月多项经济指标则不同程度的出现好转迹象。工业增速小幅回升至9.2%;PMI 回升至49.8%,出口增速回升至9.9%,消费增速回升14.2%,投资增速回升至23%。前三季度及9月份的经济数据表明当前我国经济增速仍处于趋缓态势,但已初步显现筑底企稳的趋势。不过单月数据向好并不能得出已经触底企稳的结论,尚有待于四季度进一步的巩固和验证。

1、三季度GDP 增7.4%,创2009 年一季度以来新低

2012 年前三季度国内生产总值约35.35 万亿元,增速为7.7%,较2012 年上半年进一步放缓0.1 个百分点,较2011 年全年9.2%的增幅回落1.5 个百分点。其中,第三季度GDP 增速为7.4%,较第二季度的7.6%进一步回落0.2 个百分点,为GDP 增幅连续第七个季度回落,并创下2009 年一季度以来的历 史新低。不过值得注意的是,三季度GDP 环比增长2.2%,创下近四个季度的新高,透露出经济筑底企稳的迹象。

2、CPI 涨幅小幅回落至1.9%,PPI 降幅进一步扩大

9 月全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.9%,较8 月的2%小幅回落0.1 个百分点;环比则出现0.3%的上涨,较8 月份环比0.6%的增长放缓,连续三个月出现环比增长态势,值得注意。1-9 月累计CPI 同比增长2.8%,较前八个月的2.9%进一步放缓0.1 个百分点,通胀压力继续缓解下行。

3、PMI 小幅升至49.8%,仍处荣枯线下方

9 月份PMI 为49.8%,较8 月份回升0.6 个百分点,为2012 年5 月以来连续4 个月回落后的首次回升。不过PMI 连续两个月跌破荣枯线,仍处于荣枯线下方,释放出制造业当前运行状况及经济总体前景总体仍在下行筑底阶段,当前需求增长可能会继续放缓。9 月工业增速9.2%,仍处低位,进一步印证了当前我国实体经济运行态势依然不容乐观。

4、9 月进出口总额3450.3 亿美元,再创单月新高

9 月,我国进出口总值为3450.3 亿美元,环比增4.8%,同比增长6.3%,较8 月的0.2%显著回升。其中出口1863.5 亿美元,环比增4.7%,同比增长9.9%;进口1586.8亿美元,环比增4.9%,同比增2.4%,扭转8月同比负增长态势。9月份我国进出口总值、出口总值均创历史新高,增速也稳步回升。

5、9 月工业同比增速9.2%,仍处低位徘徊

9 月份,规模以上工业增加值同比实际增长9.2%,比8 月份回升0.3 个百分点,与7 月份持平,但仍处三年来的低位。从环比看,9 月规模以上工业增加值比上月增长0.79%。1-9 月,规模以上工业增加值同比增长10.0%,增速比上半年回落0.5 个百分点,较前八个月进一步回落0.1 个百分点。

6、9 月消费增速显著提升至14.2%,整体呈现稳步回升势头

9 月,社会消费品零售总额18227亿元,同比增长14.2%,增速较8月份显著回升1个百分点,已经连续两个月呈现加速回升态势;扣除物价因素的实际增幅为13.2%,较8 月份回升1.1个百分点;1-9月,社会消费品零售总额14.94万亿元,同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长11.6%),名义增速与前八个月持平,但实际增速较前八个月加快0.2 个百分点。

7、9 月投资增速加快,但房地产投资增速仍在底部徘徊

2012 年1-9 月,固定资产投资(不含农户)约25.69 万亿元,同比增长20.5%,增速较1-8 月份加快0.3 个百分点,呈现高位回稳态势。9 月份,实现固定资产投资38975 亿元,环比增15.8%,同比增23%,投资额为今年以来单月第二高。投资额保持高位主要是受益于近期国家加快重大基础投资项目审批 力度,促投资系列政策效果正在显现。

8、9月新增贷款6232亿元,M2创历史新高

9月,新增人民币贷款6232亿元,同比增加1539亿元,增长32.6%;环比减少807亿元,下降11.5%,略低于市场6500-7000亿元的普遍预期。2012年1-9月新增人民币贷款增加约6.72万亿元,同比多增1.04万亿元。9月份信贷出人意料低于8月,表明行业信贷总量控制依然有着决定性作用,而社会融资规模明显扩大表明当下融资需求旺盛。

9. 国内经济形势对房地产业的影响

虽然9月份我国多项宏观经济指标呈现触底好转迹象,但第三季度GDP增速(7.4%)仍然连续第七个季度回落,创14个季度的新低。
从9月份宏观经济数据的同比增速看,9月消费增长14.2%、出口增长9.9%,进口增长2.4%,投资增长23%,工业增长9.2%,PMI49.8%,财政收入增11.9%,所有指标均较8月份的同比增速有不同程度的加快。
从前三季度累计同比增速看,投资增速20.5%(较前八个月回升0.3个百分点),实际消费增速11.6%(较前八个月回升0.2个百分点),外贸增速6.2%止住连续下滑的势头,信贷6.72万亿元,同比多增1.04万亿元,增速18%。可见无论是从前三季度还是从9月份的多项经济数据,都初步呈现出止跌回稳态势。 尽管目前经济运行初现筑底企稳态势,但当前国内外形势中不稳定、不确定因素仍然比较多,经济趋稳的基础尚不牢固,还有待四季度的进一步巩固和验证。经济增长的外部环境仍然十分严峻,扩大外需的难度很大。主要问题是国内工业生产仍面临严峻的形势,一是工业增加值增速仍然处于过冷区间,发电量、钢材等主要产品产量大多趋冷甚至过冷;二是工业企业效益持续下降,利润下滑比较明显。国内工业的走向很大程度上决定着我国宏观经济从下滑走向回稳的可靠性。宏观经济仍然可能呈现波动走势,要实现经济企稳回升还需要政策的进一步配合。
在经济增速持续趋缓的背景下,国家层面对房地产调控政策的态度依然是严格执行,坚持不动摇,并提出要抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。
9月商品房投资7358亿元、商品住宅投资5136亿元、商品房销售量11026万平方米、商品房销售金额6343亿元,四项指标创年内单月第二高(第一高为6月份);而商品住宅销售量9900万平方米和商品住宅销售额5404亿元,创今年以来单月新高。从住宅销售角度看,今年"金九"依然存在。
9月新开工面积1.21亿平方米,较8月份环比下降36.6%;竣工面积0.60亿平方米,较8月份环比下降0.5%;开发景气指数为94.39,创1998年1月以来的新低。
综合上述情况,我国房地产业和房地产市场目前是喜忧参半。一方面从景气指数角度为十多年以来的历史新低;从住宅销售角度看,今年依然能够保持住"金九"的成色,房地产业依然保持着一定的产业活力。在我国宏观经济整体走低的情况下,房地产投资、房地产税费依然是支撑我国经济稳定的重要分支。
预计短期内宏观经济对我国房地产将会产生下列影响:
第一,在宏观经济触底望稳的情况下,诸如房产税扩大试点范围、取消商品住房预售制度、扩大保障房的开工面积、控制地价房价的上涨幅度等进一步严厉调控政策难以出台。
第二,在房地产调控政策不放松,严格执行的前提下,短期内房价暴涨的可能性并不存在。当前房地产调控的形势是"初见成效"和"很不稳定",需要"抓紧研究"和"逐步完善","注重市场和法制手段"。
第三,在货币发行和贷款盘子相对较大,继续实行稳健且有赤字的财政政策、通货膨胀且CPI仍有回升,城市化仍处在高潮期的条件下,中短期内房价下跌的可能性也微乎其微。
第四,由于冬季的来临,北方大部分地区的房地产开发建设将进入停工阶段,预计四季度,房地产开发投资和新开工面积同比增幅将有所回落。
第五,今年的房地产投资、销售面积和销售金额依然可能再创历史新高。在目前尚存疑问的是销售面积总量。如果10月份延续9月份的销售势头,全年销售面积赶超去年的可能性将大大提高。
第六,地方政府为了弥补财政收入不足和偿还到期债务,各地会加快推地步伐,积极增加卖地收入。小地块、总价低的地块、区位好的地块、商品住房比重大的地块的比重将有所增加。
第七,房地产企业将会充分利用这一调控政策间歇期,继续采取推介品牌、维系客户、准确定价、快速销售的策略。部分大型房地产企业会趁机果断出手,补充价低、位优的土地储备。企业尽管对政策和市场有所期待,但总体还是采取走一步看一步的策略态度。

9月全国房地产行业多项指标均较上月有所下滑,行业整体依旧处于筑底企稳的盘整阶段。房地产景气指数再次下跌,创历史新低。市场成交虽然较上月继续上升,但与传统销售旺季的预期则有较大差距,多数重点城市交易量较上月明显下滑,库存压力进一步加大。从房价看,新房价格环比下降城市数的持续上升,显示房价整体依旧呈现平缓下行态势。从房地产企业看,万科等典型房企拿地现象更加频繁,海外融资动作不断。随着市场的持续回稳,项目销售回款的逐步上升也使企业的资金状况持续好转。

1、数据:新房价格指数环比上涨或持平城市占六成以上,多项行业指标盘整
(1)房价环比下降城市数持续上升,一线城市房价企稳

70个大中城市中,新建商品住宅价格指数环比下降的城市有24个,比上月增加4个;持平的城市有15个,比上月增加1个;环比上涨的城市有31个,比上月减少5个,涨幅均未超过0.4%。本月环比价格上涨的城市数继续减少,占城市总数比例已下降至四成,房价整体平缓下行态势进一步显现。

(2)二手住宅价格环比上涨城市数和同比下降城市数均有所下降

52个城市二手住宅价格指数环比上升或持平,其中环比上涨的城市有35个,比上月减少3个,涨幅均未超过0.7%;环比持平的城市有17个,比上月增加1个;环比下降的城市有18个,比上月增加2个。 二手住宅价格指数同比下降的城市有56个,比上月减少3个;同比持平的城市有1个;同比上涨的城市有13个,比上月增加3个,涨幅均未超过3.5%,同比涨幅回落的城市有6个。

(3)二三线城市占据涨幅榜前十,大连住宅市场回升明显

在新建住宅价格指数和二手住宅价格指数同比涨幅排名中,二三线城市占据前列。其中西宁、贵阳、大连、湛江、韶关五城市均进入新建住宅和二手住宅价格指数排名前十,这也是大连近期首次同时进入两个榜单的前十,显示近期大连住宅市场回升较快。同时,西宁新建住宅价格指数连续六月排名首位,太原二手住宅价格指数连续三月排名首位,且涨幅有所加大,太原二手房市场活跃态势依旧。

(4)新建商品住宅大户型价格下行明显,二手住宅中等户型价格趋稳

从本月新建商品住宅面积分类价格指数看,除户型90m2以下环比下降城市数较上月减少外,其他户型均较上月一定的上升。其中户型144m2以上环比下降的城市数占总城市数的四成,显示近期大户型新房价格出现明显下滑。
新建商品住宅中,户型90m2以下环比下降的城市有15个,比上月减少6个;户型90-144m2环比下降的城市有21个,比上月增加3个;户型144m2以上价格环比下降的城市为28个,比上月增加9个。二手住宅中,户型90m2以下环比下降的有24个,比上月增加10个;户型90-144m2环比下降的城市有19个,比上月减少6个;户型144m2以上价格环比下降的城市为26个,比上月增加9个。




(5)房地产开发投资平稳上升

9月全国房地产开发投资7358亿元,环比增长6.4%,同比增长14.2%。其中住宅投资5136亿元,环比增长7.8%,同比增长10%;占房地产开发投资的比重为69.8%,占比较上月有所上升。1-9月,全国房地产开发投资51046亿元,同比增长15.4%,增速比1-8月回落0.2个百分点。其中,住宅投资35126亿元,同比增长10.5%,增速回落0.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%。

(6)商品房市场保持活跃态势,住宅销售面积创年内新高

9月全国商品房销售面积1.1亿平方米,环比增长25%。各物业类型环比均不用程度上涨,其中住宅环比增长25.2%,成交量创年内新高;办公楼和商业营业用房环比涨幅分别为11.2%和15.7%。 9月全国商品房销售面积同比下降3.6%,其中住宅销售面积同比下降1.6%,办公楼销售面积同比下降28.4%,商业营业用房销售面积同比下降15.9%。

(7)房企资金状况进一步好转,其他资金占比继续上升

1-9月,房地产开发企业本年到位资金68232亿元,同比增长10.1%,增速比1-8月提高1个百分点。其中,国内贷款11008亿元,同比增长12.9%,占资金来源16.1%;利用外资317亿元,同比下降53.3%,占资金来源0.5%;自筹资金28438亿元,同比增长11.4%,占资金来源41.7%;其他资金28469亿元,同比增长9.6%,占资金来源41.7%。在其他资金中,定金及预收款17841亿元,同比增长13.2%;个人按揭贷款7064亿元,同比增长14.2%。
从今年前三季度房地产开发企业资金来源的各项占比看,除其他资金占比较前八月有所上升外,国内贷款和自筹资金占比均有所下降,其中国内贷款占比持续下降,利用外资占比则与前八月持平。而其他资金占比的上升主要是受到定金及预收款和个人按揭贷款上升的影响,近期随着市场销售的持续回稳,房地产开发企业的销售回款上升明显,同时,自筹资金占比虽然下滑,但依旧是房地产开发企业最为倚重的主要资金来源。

(8)国房景气指数再创新低

9月份,国房景气指数为94.39,比上月回落0.25点,比去年同期回落6.02点。国房景气指数在上月出现反弹后再次下行,继续处于筑底盘整态势。自今年6月以来,国房景气指数整体呈现平缓下行走势,预计四季度将延续在底部盘整,并稳中微升的态势。

2、城市:房价止跌回涨令“金九”褪色,9月多数重点城市呈现供过于求
(1)重点城市"金九"成色不足,房价止跌回涨是主因

9月,大多数重点城市供应量环比大幅上涨,平均涨幅达77%,北京、杭州和南京等城市环比涨幅甚至都在1倍以上;成交方面,金九成色不足,多数重点城市成交量环比下滑,平均跌幅为4%,其中深圳跌幅最大,达30%,但从同比数据上来看,重点城市成交依旧是全面上涨,平均上涨幅度高达54%;而与去年全年的月均水平相比,平均涨幅也达到57%。综合来看,9月大幅增加的供应量并未推高成交量,重点城市楼市进入了一个.淡季不淡、旺季难旺.的平稳阶段。

(2)市场短期风险:9月多数重点城市呈现供过于求态势,消化周期有所反弹

9月份,重点城市消化周期有所反弹,但多数还处于合理值范围之内,唯天津依旧处于警戒值之上;从供求比来看,上海、广州、南京和杭州等多数城市呈现供过于求的态势,其中尤以武汉为突出,仅有北京和天津的供求比位于0.8-1.2的供求平衡区间内。


(3)上海中低档产品成交占比走高,深圳小户型成交占比反弹明显

从成交价格结构来看,上海方面,中高档产品占比延续上月走势,继续下降5%。由于长泰东郊御园、 浦江坤庭等中端产品的低价热销,中低档产品占比回升4%;北京方面,各档次占比比较稳定,中高档产品 在金域华府、华业东方玫瑰等产品热销的推动下,依然占有6 成以上的成交份额;深圳方面,本月低档产 品成交占比上升5%,旭源瑞景轩凭借价格优势,带领该档次成交占比大幅回升。

(4)土地:市场回暖态势明显,一线城市优质地块集中成交

9月,十大重点城市土地成交总占地面积690.12万平方米,同比下跌22.2%,,总金额为524.85亿元,同比下跌6.2%。北京、上海、成都等地土地成交量较大,其中南京、杭州、北京、成都等城市土地成交面积出现同比上涨,其他城市同比均下跌。从环比来看,9月成交面积与成交金额均较8月有明显的上涨,土地市场回暖的态势明显,其中北京、广州两个城市成交金额环比增幅较大。

3、企业:典型房企集中拿地,海外融资频繁
(1)9月14家典型企业拿地建面大幅飙升,万科持续拿地补充土储

9月14家典型房企招拍挂拿地总建面达905.49万平方米,环比上涨38%,同比上涨55%;成交总价276.92亿元,环比上涨39%,同比上涨40%;平均楼板价3058元/平方米,环比上涨1%,同比下降9%。
下半年企业拿地积极性明显提高,但拿地态度仍然较为谨慎,拿地成本并没有显著增长。其中9月拿地规模最高的是万科。万科从7月起连续三个月大幅拿地,月均拿地建面超过270万平方米,9月万科拿地总量更是高达364万平方米,万科持续迅猛拿地与企业前期缩减拿地有很大关系。即便如此,今年以来万科新增土地建面与去年同期相比还是下降22%。

(2)美国量化宽松提升资金宽松预期,房企海外融资频繁

9月,传统.金九银十.季节使企业的销售业绩有所好转,资金周转加快。内地市场上,由于银行短期资金缺口较大,贷款有所收紧,导致企业融资难度增加,企业开始寻求海外融资方式,导致海外融资的数量增加明显,仅9月,房企对外公布的海外融资计划额就超过百亿元,说明企业的资金压力仍然不小。随着美国第三轮定量宽松政策的出台,市场的资金量更为充裕,相对宽松的海外融资也将吸引众多房地产商补充资金缺口。

4、保障房:前九个月开工率97%

10月11日,住建部公布数据显示,今年前九个月,全国城镇保障性安居工程新开工720万套,开工率为97%,基本建成480万套,完成投资9600亿元。
今年以来,中央加大了对城镇保障性安居工程建设的支持力度,并专门安排了配套基础设施建设投资。近日,中央财政追加下达2012年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金50亿元,用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出。截至目前,中央财政已累计下达2012年公共租赁住房和城市棚户区改造补助资金987亿元。
另据国土资源部的监测,今年前三季度,房地产用地供应10.40万公顷,同比减少12.5%;房地产用地出让面积8.30万公顷,出让价款1.37万亿元,同比分别减少17.0%和29.9%。其中,保障性住房用地供应1.95万公顷,同比增加7.7%,占住房用地的比例达27.3%。截至9月底,全国18个省(区、市)保障性安居工程的用地落实率超过100%。

在各项影响因素的综合作用下,预计2012年的商品房价格将难以维持增长趋势,转而进入下行通道:
1.房地产投资预测
1)预计2012年房地产行业完成投资额为76799.5亿元,同比增长21.1%,涨幅同比下降8.4个百分点;
2)房地产企业购置土地面积36460.7万平米,同比下降13.9%,涨幅同比下降明显。
2.房地产需求预测
1)预计2012年全国商品房销售面积将为121011.3万平方米,同比增长3.2%,增幅同比增加0.5个百分点;
2)全国住宅销售面积为118822.5万平方米,同比增长14.0%,增幅同比增长2.0个百分点;
3)全国商品房销售额为54762.7亿元,同比下降9.2%;
4)全国住宅销售额为45076.2亿元,同比下降5.9%。
3.房地产供给预测
1)预计2012年房地产新开工面积211283万平方米,同比增长4.2%,增幅同比下降19.6个百分点;住宅新开工面积为163059.3万平方米,同比下降16.5%;
2)房地产施工面积625285.0万平方米,同比增长22.1%,增幅同比下降4.1个百分点;住宅施工面积475974.5万平方米,同比增加21.2%,增幅同比下降3.7个百分点;
3)房地产竣工面积89783.2万平方米,同比增长4.0%,增幅同比下降9.7个百分点;住宅竣工面积74448.5万平方米,同比增加11.1%,增幅上升1.7个百分点。
4.房地产价格预测
1)预计2012年商品房平均销售价格预测结果为5024.4元/平方米,同比下降5.3%;
2)2012年第一季度商品房销售均价同比下降10.7%,增幅同比回落21.0个百分点;
3)2012年第二季度商品房销售均价同比下降8.0%,增幅同比回落17.0个百分点;
4)2012年第三季度商品房销售均价同比下降3.6%,增幅同比回落11.0个百分点;
5)2012年第四季度商品房销售均价同比上升1.0%,增幅同比回落3.2个百分点。
综上所述可以预测:在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下,国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外,2012年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策,坚持房地产调控不动摇。其实回顾08年底的历史经验,当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产,可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此,只要是在稳增长为主的新形势下,房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境。