可以说,户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位?什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢?在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨,希望我们的研究心得能给您一定的帮助。

1 满足目标消费者的居住“需求”

(1)研究重点:目标消费者的需求与潜在需求特征
(2)1.消费者的家庭结构、现在及未来的人口数量; 2.经济水平、文化程度等; 3、购房目的研究,如是第一次置业还是第二次置业,改善居住条件; 4、消费心理、消费特征研究。

2 根据户型在项目所处的具体位置,针对性设计

项目所处的地理特征、景观环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素,让户型定位切合项目整体定位。如周边环境相对较差的户型,户型面积应尽量趋小,以保证不会偏高,将来快速消化;而靠近景观等位置较好的户型,面积可适当加大,以体现户型“好上加好”。

1、户型类别配置:立体户型or平面户型,大户型or小户型,户型配比
2、户型面积设定:生活习惯、购买能力、居住区域对户型面积的需求
3、户型类别分布:考虑到后期的销售,在户型设计时,我们应根据户型在项目中所处的实际位置而有针对性的设计;决定各类户型在项目中分布的基本原则:位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型
4、户型功能配置:从市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。

1. 功能分区明确

■类别

公共活动区:供起居交流用,如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。
秘密休息区:供处理私人事务、睡眠休息用,如卧室、书房、保姆房等。
辅助区:对以上两部分区域功能起辅助作用,如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。

■要求

1. 动静分开: 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,如此一个家才有生气、有活力、而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧,因此应将它们严格分开, 确保休息多的人安心休息,要走动娱乐的人可以放心活动。
2. 公私分开: 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护,不能让访客在进门后将业主生活的方方面面一览无余,这就要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房、麻将室(娱乐室)进行区位分离,而且应注意各个房间的门的方向。
3. 主次分开: 为了彰显业主的成功,也为了家庭成员之间的起居互不干扰,主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气,而且应该单独设立卫生间,应与父母房有距离分隔。如设有工人(保姆)房,则又应与主要家庭成员的房间有所分离。
4. 干湿分离: 即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。

2. 平面尺度

1. 面宽-主要临空面房间的宽度尺寸(习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸)
2. 进深-与面宽垂直方向的深度尺寸(习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸)
3. 面积-一般情况下等于面宽*进深
4. 单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积(例如卧室、书房)
5. 组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和(例如主卧+主卫—+专用储藏室)
6. 交叉组合面积-两个或多个独立功能有公用周边界限的空间平面面积(例如客厅、支厅、通道、玄关)
7. 交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积(例如通道、玄关)

3. 功能用房的设计

1.起居室(客厅)

设计要素:开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的连接、玄关
基本原则:其一,起居室的独立性;其二,起居室的空间效率
注意事项:起居室四周的墙面是否好用;开门、开窗、阳台、卫生间的位置是否恰当,是否会影响家具的摆放与使用,降低空间使用效率;起居室的采光口是否合适,是否会影响室内采光。

2.厨房

空间布局:开放式厨房有着很好的空间效果,可以充分展示个性化装修的魅力,也适应现代化的生活时尚,但对于我国的传统烹饪方式其排油功能有所欠缺。考虑自身的烹饪、餐饮习惯;在面积标准方面,厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间,必备的设备需要足够的面积。(建设部的住宅性能指标体系)
面积标准:
3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米,净宽不小于2.1米,厨具的可操作面净长不小于3米;
2A级住宅要求厨房面积不小于6平方米,净宽不小于1.8米,厨具的可操作面净长不小于2.7米
1A级住宅要求厨房面积不小于5平方米,净宽不小于1.8米,厨具的可操作面净长不小于2.4米

3.餐厅

餐厅要是明间,餐厅宽度不能小于2.4米

4.卫生间

功能:洗面化妆、淋浴和便溺,而且最好能有所分离,可以避免使用冲突
位置:单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系,双卫或多卫时,公用卫生间应设立在公共使用方便的位置,但入口不宜对着入户门和起居室。
尺度:带浴缸的卫生间的净宽度不应小于1.6米,淋浴的净宽度不宜小于1.2米

5.卧室

面积:一般来说主卧室的面积不应小于3.6米,面积在14至17平方米左右,次卧的面宽不应小于3米,面积在10至13平方米左右
设计要求:应注意卧室的私密性,和起居室之间做好能有空间过度,直接朝向起居室开门也应避免通视。

6.辅助空间(阳台)

a.双阳台

思路一:强调通风,将两个阳台分置于厅(餐厅+客厅)的两端
思路二:注重实用,将北向阳台与厨房相连,便于置放等待加工的蔬菜及其他小杂物。

b.内阳台

将阳台整体纳入室内,使其成为听的自然延伸,因而也可看做是封闭式阳台的一种升级。
好处:可以免除风沙灰尘的侵扰;以大幅的落地玻璃代替墙体,不仅可引入充足的阳光,而且视线也极为开阔,往客厅一站,外面的世界近在眼前,似乎与房间连成了一体,让人有一种空荡而博大的感觉。

c.观景阳台

不仅强调人看景,而且应做到阳台与景观的交流、对话,阳台融入景观,因为不仅需要上佳的角度,而且需要较大的面积。

d.景观阳台

阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素,因而如何让阳台自身也成为一种景观,是建筑设计必要的追求。

e.特殊功能阳台

近年来在深圳、广州、上海的一些住宅中,设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发,还在背阳面特别设置一个3-4平方米的一个小阳台,主要用于安置空调主机、燃气热水器等、深受业主欢迎。 

7.储藏空间

包括杂物间、进入式衣柜等多种形式,可以很有效地节省户内的家居空间。

4 住宅流线设计

1. 流线概念

流线俗称动线,是指日常活动的路线。流线就是把人的活动串联起来,使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计可以有意识地对人们的行为方式加以科学的组织和引导,向人们传达动静分区的概念,改变不良的生活习惯,为业主提供人性化的房型设计。

2. 流线分类

家务流线:
a. 储藏室、冰柜、水槽、厨具的顺序安排,决定了下厨流线
b. 由储存、清洗、料理这三道程序进行规划,就不会有多绕几圈浪费时间、体力,或在忙碌中打翻碗碟的现象。
c. 以L型流线安排设计厨房用品的摆设,会是最轻松的下厨流线。
d. 一般人家中的厨房可能较狭窄,流线通常排成一条线,即使如此,顺序不当还是会引起使用上的不便。
家务流线:
a.家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间
b.这种流线设计要充分尊重主人的生活格调,满足主人的生活习惯。
c.目前流行的在卧室里设计一个独立的浴室和卫生间,就是明确了家人流线要求私密的性质,为人们夜间起居提供了便利。
d.此外床、梳妆台、衣柜的摆放要适当,不要形成空间死角,让主人感到无所适从。
访客流线:
a.访客流线主要是指由入口进入客厅的行动流线。
b.访客流线不应与家人流线和家务流线交叉,以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。
c.客厅周边的门是保证流线合理的关键,一般的做法是客厅只有两扇门。
流线总结:
a.三条流线不能交叉,这是流线设计中的基本原则。
b.如果一个居室中流线设计不合理,流线交叉,就说明空间的功能区域混乱
c.动静不分,有限的空间或被零散分割,居室面积被浪费,家具的布置也会受到极大的限制。

1. 宏观层面:小区总平面内的户型

2. 中观层面:标准平层面中的户型组合

a. 户型的实用率分析(实用率=套内简直面积/建筑面积=套内建筑面积/(套内建筑面积+公摊面积))
b. 户型对视及安全性问题

3. 微观层面:单户的户型图

户型优点规律性阐述——全明设计

优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网 一般边套均能做到全明设计,中间套往往会通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光。

户型优点规律性阐述——南北通透设计

◆浙江湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高,往往将此作为评价户型优劣的指标之一。
◆板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风,而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题,这类户型 受欢迎的程度较低,开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。

户型优点规律性阐述——户型结构方正合理,浪费面积少

◆户型设计时应方正,尽量避免墙锐角,这些空间较难利用,会造成面积浪费。
◆过道等过度空间面积应合理,不应过多,造成面积浪费。

户型优点规律性阐述——各功能空间尺度合理

空间尺度没有统一的标准,且不同户型在空间尺度上的要求不一样

◆对于90方左右的紧凑型户型来说,应保证各空间的均好性,满足使用上的基本要求。如:卧室开间最好不小于3米;卫生间面积不小于4平米;厨房面积不小于5平米等。
◆对于160方以上的舒适户型来说,在保证各空间功能的前提下,还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米;主卧开间不小于3.9米,面积不下于15平米等。

合理的开间进深比

◆一般进深的长度不应大于开间长度两倍。
◆进深过长会造成内部空间采光和通风问题,短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。

户型优点规律性阐述——各功能空间布局合理

优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网 ◇关联性空间设计在一起,避免相互穿越时的干扰
◇动静分区合理。动空间:厨房、餐厅、客厅等,静空间如卧室、书房等。
◇厨房和餐厅应设计在一起。
◇主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间在一起。
◇舒适户型有佣人空间的,主人空间与佣人空间应适度分离。

户型优点规律性阐述——户型功能性设计

对于中小户型,往往由于面积的限制,无法保证户型功能的完备,造成部分功能的缺失。对于中小户型而言,在现有面积条件下,保持各空能空间合理的尺度是第一位的。
目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计,卫生间的干湿分离。
◇对于舒适户型或豪华户型,则需要考虑户型功能的完备。
◇独立储藏空间的设计。
◇四房户型至少配置2个卫生间。
◇主卧独立走入式衣柜设计。
◇180方以上豪华户型可设计保姆房。
90方以下户型是我们平时所说的小户型,原先这类户型较少,随着“90/70”政策的实施,80—90方的户型逐渐成为市场上最主流的户型面积。目前杭州市场90方以下公寓户型主要有以下几类:
◇一室:主要为单生公寓或酒店式公寓。
◇两室:目前市场主要为80—90方的两房两厅。
◇三室:面积在85—90方的紧凑三房。“90/70”政策出台后的产物,“90/70”政策的影响,三房是市场的主流需求,杭州房价越来越高等原因促使90方的紧凑型三房的出现。

一室户型

优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网 主要为单身公寓或酒店式公寓,面积多在30—50方之间。这类户型多为过渡性质,受户型面积的限制,结构较为简单和统一,一般为直筒型。

两室户型

面积主要在80—90方,户型以两房两厅一厨一卫较为常见。目前较为常见的主要有以下两种形式:
◇一类是南北通透的两房,一梯两户或一梯多户的边套为这种类型。
◇另一类是南北不通透的两房,一梯多户(三户以上)的中间套为这种类型。
◇80—90方面积做两房是较为合适的选择,基本上能够保证各个功能空间基本的舒适度,
如客厅开间在3.6—4米,主卧开间在3.5—3.9米,次卧开间不小于3米等。

两室户型——南北通透型

优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网优秀户型举例:
◇户型方正,面积利用率高,无明显浪费面积
◇全明设计
◇动静分区合理
◇休闲阳台和生活阳台双阳台设计
◇客厅和主卧朝南
◇卫生间干湿分离

两室户型——南北不通透

◇优点是大部分空间均可朝南。
◇缺点则是南北不通风,(北侧为电梯、消防梯等公共空间),同时由于面宽的限制,在保证客厅和主卧朝南的情况下,其他空间的才光面就会受到限制。
◇这种户型一般呈T字形,通过主卧和客厅两侧局部的内凹为其他空间赢得采光和通风面。
◇杭州较为潮湿的气候特点使得人们对南北通透的要求较高,因此杭州客群对这种户型的接受度相对较低。

90方以下三室户型

◇面积主要在85—90方,户型以三房两厅一厨一卫较为常见。
◇90方以下做三房是比较局促的,无法保证户型的舒适度,是一种增加功能空间而减少居住舒适度的方式,主要适合需求三房户型但经济实力不强的购房者。
◇在增加一个房间的情况下,必然造成其他功能空间面积的减少,因此会造成部分空间舒适度很一般。
◇由于90方做三房面积的局促,部分开发商考虑通过增加“灰空间”,即入户花园,错位露台等不计算建筑面积空间的方式来增加户型的舒适度。(注:杭州新的阳台面积测算办法,凹阳台进深大于2.4米,水平投影面积大于8平米就要计算面积,因此目前做入户花园的方式已受政策限制。)
面积在 120—140平米间,户型以三房两厅两卫一橱为主。这种户型的面积基本上能保证三房户型各空间有不错的尺度,是大众需求产品。
优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网优秀户型举例:
◇户型方正,面积利用率高,无明显浪费面积
◇全明设计
◇各空间布局合理,动静分区合理
◇休闲阳台和生活阳台双阳台设计
◇客厅和主卧朝南
◇可空间尺度设计合理

豪华户型

一般180平米以上的豪华户型,除了户型设计的基本要求之外,还要在设计上考虑购房者对尊贵感、舒适度的营造。
优秀户型举例:
◇独立保姆房设计
◇独立走入式衣柜设计
◇(主卧、主卫、走入式衣柜、书房)
◇主人私享空间设计
◇中西餐分离
◇超宽客厅开间

户型亮点解析——入户方式

优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网入户方式设计,一是保证私密性,二是方便进门后换鞋、放置雨伞等简单事宜
可设置独立的玄关
设计入户花园
无玄关入户方式设计(户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许)

户型亮点解析——借景和增加采光面

外部有优秀景观资源的户型,在户型设计时应考虑借景,另一方面,也可以增加采光面。
常用的做法有:弧形阳台、大露台、折角窗、飘窗、大面积落地窗、景观电梯等。 优秀户型设计要点及亮点分析|河南楼市网

户型亮点解析——灰空间设计

灰空间主要是指入户花园、露台等不计算建筑面积的空间(注:目前入户花园已政策受限),为了解决中小户型面积不足而采取的对策。

户型亮点解析——过度空间设计

部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑,会造成过度空间面积过大,这时可考虑设置吧台、摆放钢琴、增加储物柜等方式来利用这部分空间。

户型亮点解析——特殊设计

◇拼户型:90/70政策出台后由于90方以下小户型量过大,开发商采取两个小户型拼成一个大户型的方式
◇来变相躲避政策。随着第二套房贷政策的出台,这种方式也存在着政策风险。
◇送夹层户型
◇X户型;